Le règlement de copropriété définit les modalités du vivre ensemble : organisation et fonctionnement des immeubles soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967. Tout doit y être : de la définition des parties communes et privatives, à la destination de l’immeuble, en passant par la répartition des charges. Contrairement à son petit frère, l’état descriptif de division, seul le règlement de copropriété dispose d’une nature contractuelle, de sorte que ses clauses doivent s’appliquer, tant que le juge ne les a pas réputées non écrites ou que l’assemblée générale ne les a pas annulées.
Or ce document, souvent jauni par le temps, est parfois obsolète dans sa rédaction et inadapté à l’époque contemporaine. Mais surtout certaines de ses clauses sont contraires aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965.
Qui peut modifier le règlement de copropriété ?
Seule l’assemblée générale de la copropriété est en mesure de décider d’une modification du règlement de copropriété. La difficulté tient aux majorités applicables en pareille hypothèse.
La nature conventionnelle du règlement de copropriété implique que sa modification n’est possible que dans certains cas restrictivement prévus par la loi. Certaines clauses ne peuvent être modifiées qu’à l’unanimité, notamment les clauses relatives à la destination des parties privatives, ou à leurs modalités de jouissance (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), la répartition des charges ne peut quant à elle intervenir qu’à l’unanimité.
Les hypothèses d’actualisation antérieures
La loi SRU du 13 décembre 2000 a permis aux syndicats de co-propriété d’actualiser leurs règlements, quand les modifications étaient justifiées par l’évolution législative, et ce, à une majorité attractive, celle de l’article 24, à savoir la majorité des présents ou représentés ou ayant voté par correspondance. Cette actualisation permet un toilettage du règlement et le remplacement des clauses contraires aux dispositions d’ordre public de la loi, telle que la durée fixée entre la convocation de l’assemblée et sa tenue (initialement fixée à 15 jours, puis désormais à 21), ou la répartition de charges non conforme aux critères légaux…
Cette actualisation dont le délai de mise en œuvre initialement fixé à 5 ans, a été porté à 8 ans, a finalement été abrogée et intégrée à l’article 24 II f de la loi du 10 juillet 1965, devenant une simple possibilité offerte aux copropriétaires.
