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Covid-19 : le point sur la relation bailleur/locataire

Armelle Cottebrune - Avocate ©DR

L’épidémie Covid-19, un motif légitime de non-paiement du loyer commercial ?

Les mesures prises par le gouvernement ne bénéficient qu’à une catégorie limitée de locataires (Entreprise de moins de 10 salariés, CA annuel n’excédant pas 1 million d’euros et fermeture administrative ou perte d’au moins 50 % du chiffre d’affaires sur le mois de mars 2020) et n’aboutissent pas à un effacement des loyers.

Le Covid-19 ne constitue pas en soi un motif légitime de non-paiement, sauf à pouvoir être qualifié de force majeure. Cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges qui devront notamment vérifier si l’épidémie empêche totalement le locataire de payer son loyer.

Face à cette incertitude, la sagesse recommande de privilégier la voie de la négociation entre bailleur et locataire.

La tentation est grande pour un locataire d’invoquer la crise de l’épidémie Covid-19 pour ne pas payer son loyer. Cette demande est-elle porteuse ou vouée à l’échec ?

L’analyse du droit spécial lié à l’état d’urgence sanitaire ainsi que du droit commun des contrats, nous permet d’apporter des éléments de réponse à cette question.

 

1 – Le non-paiement des loyers au regard du droit spécial lié à l’état d’urgence sanitaire

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, a autorisé le gouvernement à prendre sur ordonnance dans un délai de trois mois à compter de la publication de cette loi :

« (…) toute mesure (…) g) permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret no 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ; ».

C’est ainsi que l’ordonnance n°2020-316 du 26 mars 2020 indique en son article 4 :

« Les personnes mentionnées à l’article 1 er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Selon l’article 1 de cette ordonnance, ces règles sont applicables aux :

« (…) personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susce