EXPERTISE. Recul du trait de côte : quels enjeux ?

L’érosion côtière, phénomène naturel amplifié par le changement climatique, pose des défis sans précédent pour les territoires littoraux. En France, avec ses 20 000 km de côtes, la menace de recul du trait de côte affecte directement des milliers de biens immobiliers et infrastructures, notamment en Bretagne, où 18 % du littoral est déjà touché. Ce phénomène entraîne des conséquences majeures sur la valeur des biens, la sécurité des populations et les pratiques de gestion foncière. Dans ce contexte, le rôle des notaires est crucial pour sécuriser les transactions immobilières et accompagner les acteurs locaux dans l’adaptation à ces transformations.

Les aspects juridiques du recul du trait de côte

Le droit de préemption en zones littorales à risque

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit un droit de préemption spécifique dans les zones littorales exposées à un recul du trait de côte. Ce droit vise à permettre aux communes d’acquérir des biens situés dans les zones identifiées comme menacées à court terme (0-30 ans) pour leur renaturation ou leur usage temporaire, avant leur disparition probable.

Pour les notaires, cette évolution législative implique une vigilance accrue. Lors de la vente d’un bien situé en zone préemptée, le notaire doit vérifier la conformité avec les plans locaux d’urbanisme et les documents annexes. Si la commune décide d’exercer son droit de préemption, cela peut ralentir ou annuler la transaction, exigeant une révision complète des conditions de vente.

Les obligations d’information précontractuelles

Les transactions immobilières dans les zones à risque imposent désormais des obligations d’information renforcées. Les diagnostics techniques immobiliers doivent inclure une évaluation précise des risques liés à l’érosion côtière, conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme.

Le notaire joue ici un rôle central, en assurant que le vendeur informe pleinement l’acquéreur sur les restrictions potentielles et les obligations liées au bien, comme les interdictions de nouvelles constructions ou les démolitions à terme. Ce devoir d’information est une garantie de transparence et de sécurité juridique pour toutes les parties.

Les zones à risque

Ces zones à risque sont classées selon deux échéances temporelles distinctes : un horizon à moins de 30 ans et un horizon entre 31 et 100 ans.

Concernant les zones exposées à un risque à moins de 30 ans, l’article L.121-22-4 du Code de l’urbanisme établit les règles suivantes.

1 – Pour les zones urbanisées :

Travaux autorisés : extensions des constructions existantes, à condition qu’elles soient démontables. Réfection ou adaptation des bâtiments existants sans augmentation de la capacité d’habitation.
Constructions possibles : celles nécessaires aux services publics ou aux activités économiques exigeant une proximité immédiate avec l’eau, sous réserve qu’elles soient démontables.

2 – Pour les zones non urbanisées : les infrastructures indispensables aux services publics ou aux activités économiques exigeant u…