[ Investissement immobilier ] Quel dispositif fiscal choisir ?

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Outre le fait d’être un investissement à la portée de tous et l’un des plus sûrs du marché, l’investissement locatif comporte de nombreux avantages. Il permet de se constituer, avec ou sans apport financier, au moyen de loyers versés par un locataire, un patrimoine sur le long terme, de percevoir des revenus complémentaires, d’envisager un habitat futur adapté, ou encore de l’attribuer à ses proches.

Ce type de placement permet de percevoir des revenus fonciers, mais aussi d’atténuer votre facture fiscale. À ce titre, l’État a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation. Parmi eux, on peut citer les lois Pinel, Denormandie, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Chaque dispositif locatif immobilier permet de tirer certains avantages fiscaux, moyennant le respect de plusieurs conditions liées à la typologie de logement (ancien, neuf, rénové), la localisation du bien loué, la durée de l’engagement de location, le plafonnement des loyers ou encore le niveau de revenus des locataires.

Comment bien choisir son logement locatif ?

Le choix du bien est fondamental pour assurer la rentabilité de votre investissement. L’emplacement du bien (bassin d’emploi, proximité des services…) est à cet égard aussi important que sa configuration : Il doit être adapté à la demande réelle dans la zone. Il est donc nécessaire de conduire préalablement une analyse du marché locatif afin de se renseigner sur la demande, sa nature (étudiante, professionnelle, touristique…) et sur le prix des loyers pratiqués dans le secteur.

68 % des français privilégieraient l’immobilier pour investir devant l’assurance-vie, l’épargne sécurisée et les marchés financiers. Source : Crédit Foncier, 2018

Si vous hésitez entre un studio et un T3, sachez que les petites surfaces sont généralement louées plus cher au m2 que les grandes. Enfin, pour une bonne estimation de la rentabilité́ du bien, il convient, avant l’achat, d’analyser et d’inclure les coûts annexes, tels que :

• Les travaux d’entretien et de réparation du bien (indispensables pour éviter les difficultés à louer ou les litiges avec les locataires en place),
• Les travaux sur parties communes (façades, ascenseurs…),
• Le coût de la gestion locative (si vous ne pouvez ou ne voulez pas vous en occuper),
• Le coût de la garantie des risques locatifs,
• Les charges non récupérables sur le locataire et la taxe foncière.

Où en est la fiscalité ?

L’impôt sur l’immobilier varie selon plusieurs critères : votre situation patrimoniale, votre statut de propriétaire (en direct ou par le biais d’une structure sociétaire soumise à l’impôt sur le revenu) et le type d’investissement (neuf ou ancien). Vous serez imposé sur les revenus locatifs perçus.

Deux régimes d’impositions existent en location nue :

• Si les revenus issus des loyers sont inférieurs à 15 000 €, le régime micro-foncier (ou régime simplifié) s’appliquera, à défaut d’option pour le régime réel (ci-dessous). Un abattement forfaitaire (pour charges liées à cet investissement) de 30 % est prévu sur vos recettes. Par exemple, si vos revenus locatifs annuels sont de 10 000 €, l’imposition ne portera que sur 7 000 € après l’abattement.
• Si les loyers excèdent 15000 € par an, les revenus sont déclarés au régime réel. Il permet de déduire un certain nombre de frais et charges supportés par les propriétaires durant l’année (dépenses d’entretien, travaux d’amélioration, intérêts et frais d’emprunt, taxes foncières…). Le solde est le revenu net foncier qui sera imposé. Ce solde peut être négatif, on parle alors de déficit foncier. Dans certains cas, le montant de ces frais annule les revenus issus des loyers et aucun impôt n’est dû. Ce déficit foncier selon la nature (financière ou autre) des charges à l’origine de ce déficit s’imputera sur votre revenu global (dans la limite de 10700 € par an) ou foncier (dans la limite de 10 ans). Par conséquent, en présence de charges importantes (supérieur à 30 % des loyers annuels), il peut être intéressant d’opter pour le régime réel.
  Les revenus de la location meublée doivent quant à eux être déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous condition de respecter des conditions d’habitabilité en termes de meubles. Un décret fixe la liste des éléments de mobilier obligatoires.

Il existe deux régimes de loueurs meublés : loueur en meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel.

Si les revenus de location meublée sont inférieurs à 23 000 € ou s’ils représentent moins de la moitié des revenus du foyer fiscal, vous serez considéré comme « loueur en meublé non professionnel » (LMNP).

Si les recettes tirées de la location meublée n’excèdent pas 72 600 €, le LMNP peut choisir le régime micro-BIC ou le régime réel. Si ce plafond est dépassé, le régime réel s’applique automatiquement.

• Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50%, c’est-à-dire que seulement la moitié des recettes locatives seront imposables.
• Avec le régime réel, le propriétaire bailleur peut déduire de ses recettes les charges et amortissements (intérêts d’emprunt, frais de notaire, amortissement de la valeur du bien et de son mobilier, taxe foncière…).

Si les recettes annuelles dépassent 23000 € par an et sont supérieures aux revenus professionnels du foyer, vous pouvez devenir loueur en meublé professionnel (LMP). Vous pouvez alors déduire votre déficit foncier du revenu global de l’année, bénéficier du système des amortissements et d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière pour ces biens, alors considérés comme biens professionnels.

Enfin, il existe des dispositifs de défiscalisation dans l’ancien et le neuf qui concernent les régimes spéciaux comme Pinel, Denormandie, Malraux ou outre-mer. Il donne droit à des réductions d’impôts qui ne sont pas cumulables avec les avantages ci-dessus.

La fiscalité attrayante du neuf

Des dispositifs fiscaux avantageux incitent les investisseurs à acheter dans le neuf ou à faire construire. Actuellement, il s’agit principalement du dispositif Pinel qui permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 6000 € par an pour un investisseur.

Le logement doit néanmoins respecter certains critères de performance énergétique :

• Il doit être mis en location pendant une période de 6, 9 ou 12 ans,
• Il doit être situé en zone tendue (Abis, A et B1),
• Il doit respecter un niveau de performance énergétique globale,
• Le loyer appliqué doit respecter un plafond qui varie en fonction des zones,
• Le locataire présente un niveau de ressources qui n’excède pas un plafond.
• Le locataire peut être un parent ou enfant du propriétaire si celui-ci ne dépend pas de son foyer fiscal.

La réduction d’impôt est limitée à l’achat de deux logements pour un budget global de 300000 euros par an.

Pour savoir si une ville est éligible au dispositif Pinel, il existe un simulateur mis en ligne sur le site du ministère de la Cohésion des Territoires.

Attention, la loi de finances de 2021 proroge le dispositif de défiscalisation «Pinel » jusqu’au 31 décembre 2024 tout en prévoyant une réduction progressive du taux de la réduction d’impôt en 2023 et 2024, afin d’organiser la transition vers un nouveau dispositif.

Investir dans l’ancien

Des régimes de défiscalisation existent aussi dans l’ancien.

Le dispositif Denormandie est venu compléter le Pinel ancien, depuis le 1er janvier 2019, et ce jusqu’au 31 décembre 2022. Il a pour but d’inciter les particuliers (ou promoteurs immobiliers) à acheter un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé pour le louer. Le montant des travaux, facturé par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).

Le Denormandie s’applique sur l’ensemble du territoire des 222 villes appartenant au programme national « Action cœur de ville ». En Ille-et-Vilaine, Saint-Malo, Fougères, Vitré et Redon sont concernées.

Pour en bénéficier, vous devez remplir l’une de ces deux conditions :

• Réaliser des travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 20 % en habitat collectif et d’au moins 30% s’il s’agit d’un logement individuel,
• réaliser au moins deux types de travaux comme le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude ou l’isolation des fenêtres.

Ce dispositif vous ouvre droit aux mêmes conditions de réduction d’impôt que pour l’investissement Pinel, tout dépendra de la durée de location du logement (6 ans, 9 ans ou 12 ans). Vous devrez également respecter les mêmes conditions de ressources et de loyers du locataire prévues par la loi PINEL.