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[ Fiscalité locale ] Auditer les bases des valeurs locatives foncières

L’analyse des valeurs locatives servant de base d’imposition aux impôts fonciers professionnels est presque une obligation pour toute entreprise. Statistiquement en 2019, un avis sur trois présentait une imposition incorrectement construite. Cette analyse évite les risques de sous-imposition qui amènent généralement à terme à un redressement et une amende ou à l’inverse à une sur-imposition des impôts fonciers : taxe foncière et contribution foncière des entreprises.

Sylvain Collet

Sylvain Collet, manager pôle expertise-comptable Talenz Toadenn ©LM-7J

La révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels (base de la CFE et des taxes foncières) initiée en 2010 s’applique depuis 2017. Les anciennes bases des valeurs locatives étaient devenues vétustes et ne reflétaient plus le marché locatif actuel. Elles étaient basées sur un régime d’évaluation datant de 1970, reposant sur une méthode de calcul dite « par comparaison », utilisant un local type de référence. Tout l’enjeu de la réforme était de gommer, avec une méthode de calcul « plus simple » et actualisée chaque année, les inégalités importantes entre contribuables, mais aussi entre collectivités locales.

La base des valeurs locatives ainsi réformée est venue modifier, parfois de façon très importante à la hausse ou à la baisse, les impôts fonciers des propriétaires (taxe foncière, même si souvent refacturée au locataire) et des locataires (CFE). Les propriétaires de locaux professionnels ont eu l’obligation de déclarer au 1er janvier 2013 le loyer annuel, la superficie, la catégorie en fonction de l’activité du locataire, etc. afin de déterminer par statistique les loyers moyens. Cette réforme a également mis en place deux mécanismes d’atténuation pour rendre les variations plus soutenables :

  • le planchonnement pour minimiser les variations
  • l’étalement sur 10 ans des impacts de ce nouveau calcul.

Dans ce contexte, les locataires professionnels ont perdu la visibilité et leurs repères sur leurs impôts fonciers futurs.

Quels locaux concernés ?

La nouvelle règle d’évaluation des valeurs locatives concerne essentiellement les locaux commerciaux. Les variations d’imposition de ces locaux ont alerté nos clients et nos collaborateurs. Plus de 3 millions de valeurs locatives de locaux commerciaux ont ainsi été réformées, c’est dire la tâche à accomplir !

Même si les locaux industriels n’entrent pas dans le champ de la réforme, nous auditons également leurs valeurs locatives basées sur la valeur de leurs immobilisations.

Plus de 3 millions de valeurs locatives de locaux commerciaux ont été réformées

Pourquoi des erreurs ?

Les raisons des impositions incorrectes sont principalement dues à l’établissement des déclarations. On constate que les anomalies sont issues d’une erreur de déclaration, d’une incohérence dans la rédaction de la déclaration et dans la méthode d’évaluation.

Que faire devant ce constat ?

Notre cabinet propose un audit des bases des valeurs locatives des taxes foncières et des contributions foncières des entreprises pour répondre à une demande de notre clientèle, mais également de celles de nos confrères. Nos travaux permettent aux entreprises de faire une mise à jour de leur patrimoine foncier cadastral, d’interagir sur les déclarations transmises à l’administration fiscale annuellement (Decloyer), de modifier les bases futures des avis d’imposition et de formuler une réclamation auprès des services fiscaux si nécessaire.

Le tarif locatif annuel peut varier de 3 € à 800 € le m² en Ille-et-Vilaine

Comment procéder ?

Dans un premier temps, il s’agit de collecter l’information sur les locaux audités : relevé des surfaces, plan, déclaration 6660rev, etc. auprès de nos clients en premier lieu, mais aussi des notaires, constructeurs, maîtres d’œuvre afin d’avoir un maximum de connaissance sur le site.

Nous comparons ensuite ces informations recueillies avec les données de l’administration préalablement demandées.

Au service du cadastre, chaque ensemble immobilier se compose d’un ou plusieurs locaux « dit invariants » qui ont chacun leur propre évaluation et relevé de surface. Les rapprochements sont complexes car les surfaces sont soumises à une pondération en fonction de leur nature (principale ou secondaire, parking couvert ou non, etc.). Ce découpage est le plus souvent issu de l’historique des acquisitions, constructions, modifications ou cessions immobilières.

À l’issue de ces premiers contrôles portant sur les surfaces et la consistance des immeubles, nous reconstituons le calcul des valeurs locatives qui sont différents entre la taxe foncière et la contribution foncière des entreprises.

Un tarif au m2 annuel est appliqué aux surfaces pondérées, pour chaque invariant, qui est déterminé en fonction de son lieu et de sa catégorie. Ce dernier peut varier de 3 € à 800 € le m2 dans un département comme l’Ille-et-Vilaine par exemple en 2021. Les coefficients de neutralisation et les mécanismes d’atténuation sont appliqués à la valeur locative brute.

En reconstruisant le calcul complet de la taxe foncière et de la CFE, à partir des surfaces retenues par le centre des impôts fonciers, nous identifions les anomalies. Nous estimons les gains potentiels ou à l’inverse les redressements susceptibles à venir. Nous rédigeons les déclarations rectificatives. Nous formulons, le cas échéant, une réclamation auprès des services fiscaux, suivons le dossier, acceptons ou contestons les remarques et suivons le remboursement. Nous demandons la mise à jour des bases aux différents services (cadastre, PELP, CDIF, etc.).

En conclusion

L’objectif d’analyser ses valeurs locatives est d’identifier les incohérences d’élaboration des impositions pour les corriger, mais aussi pour les sécuriser, de permettre également aux dirigeants de pouvoir anticiper et être acteur, dans certaines prises de décision, de leur fiscalité locale et non plus la subir.

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