Couverture du journal du 14/06/2024 Le nouveau magazine

Taxe d’habitation: entre mort et réincarnation

Comme le législateur a eu l’habitude de le faire par le passé, le gouvernement nous avait annoncé la disparition progressive de la taxe d’habitation pour tous avec effet en 2023. Bien évidemment, un texte issu de la loi de Finances pour 2020 est passé inaperçu, puisqu’il instituait le principe de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation et des locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile (prémisse des confinements ?) sur l’année 2023 (article 146 de la Loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019). En réalité, la taxe d’habitation n’est pas totalement supprimée : la réforme a pour objectif une révision des valeurs locatives servant de référence à l’impôt local à compter de 2026.

Me Charlotte GARNIER, avocate au barreau de Rennes, et Me Bertrand LE BASTARD, avocat au barreau de Rennes

Me Charlotte GARNIER, avocate au barreau de Rennes, et Me Bertrand LE BASTARD, avocat au barreau de Rennes

Principe

Un peu d’histoire tout d’abord.

Les impôts locaux que sont notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties et surtout la taxe d’habitation sont déterminés sur la base d’une valeur locative avec comme référence (en Métropole) la valeur appréciée au 1er janvier 1970 (articles anciens 1496 et 1518 du CGI).

La réforme de la taxe d’habitation amorcée en 2018 a entrainé la baisse progressive de ses assujettis pour l’ensemble des Français. En 2021, 80% des Français ne la payaient plus. Pour les 20% des ménages encore assujettis, l’allègement était de 30%. Il a été de 65% en 2022.

En 2023, plus aucun Français ne s’acquittera de la taxe d’habitation au titre de sa résidence principale, à usage exclusif d’habitation.

Mais point de cadeau.

En réalité, la loi de Finances pour 2020 a déterminé les modalités et le calendrier de la révision des valeurs locatives pour les locaux d’habitation. Les effets de la révision s’appliqueront à compter des impositions de 2026. La valeur locative de chaque propriété ou fraction de propriété sera déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la nouvelle date de référence : le 1er janvier 2023 (sous réserve d’une mise à jour annuelle).

L’article 106 de la Loi 2022-1726 du 30 décembre 2022 (portant Loi de Finances pour l’année 2023) a classé les locaux d’habitation en 4 sous-groupes :

  • Les maisons individuelles,
  • Les appartements situés dans les immeubles collectifs,
  • Les locaux d’habitation qui présentent des caractéristiques exceptionnelles,
  • Les dépendances isolées.

Plus de paiement, mais une nouvelle obligation

Le corollaire de la disparition de la taxe d’habitation est l’obligation pour tous les propriétaires de déclarer à partir du 1er janvier et jusqu’au 30 juin 2023 inclus, les biens immobiliers de toute nature, loués ou non, dont ils ont la propriété.

Aucune exception n’est prévue : tous les propriétaires y sont astreints : propriétaires individuels, SCI, syndicats de copropriété, bailleurs sociaux, collectivités…

En cas de démembrement de la propriété d’un bien, il incombe à l’usufruitier d’effectuer la déclaration.
34 millions de propriétaires sont concernés, pour 73 millions de locaux.

Ces obligations déclaratives augurent en réalité d’une « nouvelle » taxe d’habitation pour 2026, sur des bases réévaluées et mises à jour chaque année.

Une déclaration spécifique est instituée pour les locaux d’habitation qui présentent un caractère exceptionnel (sont notamment visés les châteaux, les monastères, les maisons classées ou inscrites à l’inventaire des Monuments Historiques…).

Leur évaluation (puisqu’il s’agit bien d’une réévaluation des bases foncières en réalité) sera égale à 8% de leur valeur vénale.

Pour les propriétaires de plus de 200 biens, la Direction Générale des Finances Publiques a mis en place une procédure d’échanges dématérialisés de données par un fichier au format csv via le service « Gérer mes biens immobiliers ».

En corollaire, l’obligation prévue à l’article L.102 AE du Livre des procédures fiscales, qui prévoit à l’égard des organismes mentionnés aux articles L411-2 (HLM) et L481-1 (sociétés d’économie mixte) du Code de la construction et de l’habitation de transmettre de manière dématérialisée via POSEIDON des informations relatives aux locaux loués et à leurs occupants, prend fin.

Une question demeure en suspens : à l’instar des déclarations de revenus de capitaux mobiliers (IFU), les propriétaires auront-ils la possibilité d’enregistrer des « tiers déclarants » aux fins de confier à ces derniers le soin d’effectuer la déclaration prévue à l’article 1418 du Code général des impôts ?

Modalités de mise en œuvre

Cette nouvelle obligation déclarative s’effectue sur le site impôts.gouv.fr, via un onglet au sein de l’espace sécurisé Particuliers « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI). Si votre résidence n’est pas équipée d’un accès internet, pas de panique ! Le formulaire papier reste d’actualité.

Les propriétaires doivent mentionner à l’Administration les informations relatives à « la jouissance, à la nature de l’occupation de ces locaux ou, s’ils sont occupés par des tiers, à l’identité du ou des occupants desdits locaux, selon des modalités fixées par décret » (article 1418 du Code Général des Impôts).

En pratique, l’identité des occupants devrait comporter les informations suivantes : personne physique : nom, prénom, date de naissance, lieu de naissance / personne morale : dénomination, SIREN. Il n’est pas nécessaire de déclarer les enfants. Ouf !

Pour les locations saisonnières, il conviendra certainement de déclarer le début de la période de location et les modalités de gestion du bien (en propre ou contrat de location avec gestionnaire excluant toute utilisation personnelle), le SIREN du gestionnaire ou celui du propriétaire le cas échéant, l’éventuelle classification en meublé de tourisme.

Seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration, pour les années ultérieures.

Il faut garder à l’esprit que cette réforme vise également l’assiette de la taxe d’habitation pour les logements vacants – THLV, ainsi que la taxe sur les logements vacants – TLV.

La réforme aboutit à une auto-déclaration par le contribuable, alors qu’il appartenait jusqu’alors à l’Administration fiscale d’établir le bien-fondé de l’assujettissement du contribuable à cette taxe.

S’agissant d’une déclaration, aucun justificatif n’est à fournir, mais ils devront être présentés en cas de contrôle par l’administration.

Sanction

Deux types de sanctions cohabitent, une résultant d’un texte afférent à la taxe d’habitation (article 1770 terdecies du CGI) et l’autre, d’un texte plus général afférent aux impôts locaux et à la détermination de leur assiette (article 1729 C du CGI) :

  • 150 € par local pour lequel les informations requises n’ont pas été communiquées à l’Administration dans le délai,
  • Idem en cas d’omission ou inexactitude, mais le tarif est de 15 € par manquement avec un minimum de 60 € et un plafond de 150 €, quel que soit le nombre de manquements.

De manière surprenante, le défaut de déclaration des biens exceptionnels n’est assorti d’aucune sanction.

RIP la taxe d’habitation, vive les nouvelles valeurs locatives de référence !

Expertise par Me Charlotte GARNIER et Me Bertrand LE BASTARD, avocats au barreau de Rennes.

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