Couverture du journal du 17/07/2024 Le nouveau magazine

Bail à construction : une solution pour le foncier d’entreprise ?

Dans un contexte d’explosion des prix et de raréfaction du foncier, les collectivités locales doivent optimiser leurs zones d’activité et les terrains dédiés aux entreprises. Avec la perspective du Zéro artificialisation nette d’ici à 2050, la notion même de propriété est remise en cause. Sur le pays d’Auray, on innove avec le bail à construction.

Philippe Le Ray, président d'AQTA Auray Quiberon Terre Atlantique ©AQTA

« La rareté du foncier et l’évolution récente des mentalités nous amènent à changer totalement de modèle », explique Philippe Le Ray, président d’Auray Quiberon Terre Atlantique (AQTA). Le territoire compte 31 parcs d’activités sur plus de 420 hectares pour 800 entreprises. Il ne reste que quatre terrains disponibles. Des chiffres éloquents qui montrent la pénurie foncière, aussi bien pour l’entreprise que pour l’habitat. « Nous n’avons pas de pouvoir sur la spéculation, ni sur la rétention de parcelles sous-utilisées. Or, ce foncier d’entreprise a bénéficié d’avantages et de prix de vente incitatifs. Aujourd’hui, les tarifs sont décuplés ! » C’est donc pour sanctuariser la réserve foncière et pour limiter l’étalement urbain que AQTA a décidé de mettre en place le bail à construction : depuis le 1er janvier 2024, tous les terrains des nouveaux parcs d’activités sont accessibles uniquement en location longue durée. « Les élus ont fait le choix de la maîtrise publique totale du foncier ».

Une autre logique patrimoniale

Séparer la valeur foncière du patrimoine immobilier : c’est le principe du bail à construction, créé en 1964. AQTA reste donc propriétaire des terrains loués à l’entreprise, cette dernière dispose de droits réels sur les bâtiments qu’elle construit le temps de la durée du bail (maximum 60 ans). Ce dispositif présente plusieurs avantages : « Un accès facilité au foncier pour les entreprises qui bénéficient de prix très bas, un engagement de la collectivité sur le long terme et la possibilité de se construire un patrimoine bâti », expose Agnès Pauvert, du service développement économique d’AQTA. « Le bail à construction est transmissible, mais la collectivité garde un droit de regard, prévient Philippe Le Ray. Nous ne voulons pas remplacer une usine par un bâtiment de stockage qui ne crée aucun emploi… Le peu de foncier qu’il nous reste, on doit le préserver. » En contrepartie, les entreprises versent un loyer à la collectivité qui, au terme du bail, récupère la propriété du bâti. AQTA s’engage alors à maintenir ou recycler le site pour relancer une nouvelle activité économique.

Éviter la spéculation foncière

Si le choix du bail à construction a fait l’unanimité chez les élus, il a aussi remporté l’adhésion de la trentaine d’entreprises du territoire consultées. Mais que répondre aux professionnels qui veulent se constituer un patrimoine immobilier ? « La collectivité et le contribuable ne sont pas là pour financer le patrimoine des entreprises ou la spéculation, mais pour faciliter leur installation et favoriser la création de valeur ajoutée », s’agace Philipe Le Ray. Par ailleurs, les loyers attractifs du bail à construction devraient intéresser les artisans et PME qui, aujourd’hui, ne peuvent pas s’installer : « Cette solution nous permet d’assurer le renouvellement urbain à prix accessibles pour plusieurs générations et de maintenir l’équilibre d’une économie plurielle », complète Agnès Pauvert.

Vers une généralisation du bail à construction ?

Après les 36 premiers lots en location à Pluvigner, la collectivité annonce quatre autres projets de création ou d’extension de parcs d’activité. « Je n’ai aucun doute sur le remplissage : nous avons déjà beaucoup de demandes. La loi climat va encore accélérer la spéculation. Et on sait que cela va se généraliser ailleurs. » D’autres territoires s’intéressent au bail à construction : l’agglomération de Lorient, en complément de la vente, celle de Vannes qui attend une diminution de 37 % de sa réserve foncière d’ici à huit ans… Sur le même modèle, AQTA envisage de proposer des baux à constructions aux bailleurs sociaux pour la construction de logements : « Le patrimoine immobilier doit aussi rester dans le giron public. C’est essentiel pour accueillir et loger les travailleurs », justifie Philippe Le Ray.

Auray, pionnier en Bretagne

Le premier chantier se situe à Pluvigner : sur 8,5 hectares, le futur parc de Bréventec commercialisera, dès la fin de l’année, 36 lots, en location de 50 ans, au tarif d’1,50 € HT / m² / an. Selon Agnès Pauvert, « les terrains vendus, il y a 15 ans, à 10 € le m² se vendent aujourd’hui à 50 ou 70 € le m² ».

20 % des EPCI pratiquent le bail à construction sur leur foncier économique en France en 2022.