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Immobilier – Ce qu’il faut savoir sur la rénovation énergétique

Mauvaise isolation, humidité, difficulté à chauffer, les logements dits « passoires thermiques » font bien souvent l’objet de factures énergétiques élevées pour leurs résidants. La précarité énergétique s'accentue pour les ménages les plus modestes qui sont parfois contraints de vivre dans un environnement néfaste pour leur santé. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 prévoit des conséquences juridiques importantes en cas de mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE). Maître Marie-Jeanne Serandour-Huon, membre de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine, nous explique.

Maître Marie-Jeanne Serandour-Huon, membre de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine rénovation énergétique

Maître Marie-Jeanne Serandour-Huon, membre de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine ©DR

Rendre les bâtiments plus économes en énergie

Le secteur du bâtiment représente près de la moitié de l’énergie consommée en France. Il est responsable d’un quart des émissions de CO2 du pays. Parmi ces bâtiments, on compte près de 5 millions de passoires énergétiques, c’est-à-dire des logements énergivores classés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), selon le Commissariat général du développement durable. Afin de répondre aux enjeux de lutte contre le réchauffement climatique et la transition énergétique, il est impératif de rénover massivement le parc existant.

Dans le même temps, les normes pour les bâtiments neufs sont de plus en plus strictes en matière d’efficacité énergétique, intégrant désormais des critères de qualité environnementale et d’ambiances intérieures.

La loi ELAN (Évolution du logement et aménagement numérique), et la loi Climat et résilience ont pour ambition d’agir pour la rénovation énergétique des bâtiments existants en fixant des obligations progressives de réduction de la consommation énergétique d’ici 10 ans.

Les changements liés à la réforme du DPE

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil qui mesure la performance énergétique de votre logement. Elle vous permet de vous orienter dans les travaux à réaliser afin d’améliorer son attractivité. Il a vocation à informer vendeurs et locataires de la qualité énergétique et climatique du logement. Sa validité est de 10 ans. Le 1er juillet 2021, une réforme du DPE est venue enrichir cette évaluation qui comporte à présent une étiquette énergie-climat (de A à G) composée de deux parties : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Les logements chauffés à l’électricité ou au bois sont par exemple favorisés au détriment du gaz et du fioul.

L’évaluation se veut ainsi plus lisible et plus fiable. En effet, le calcul se base désormais sur les caractéristiques physiques de la propriété (type de chauffage, d’isolation, conditions météorologiques…), et non plus sur l’examen des factures de consommation.

Enfin, le nouveau DPE est maintenant opposable, c’est-à-dire que si l’étiquette est incorrecte, l’acheteur ou le locataire aura la possibilité de se retourner contre le vendeur ou le bailleur.

À noter que depuis le 1er janvier 2022, l’étiquette DPE doit obli- gatoirement être affichée sur toutes les annonces immobilières.

Bon à savoir

  • Si votre DPE a été réalisé après 2013, le gouvernement prévoit une période Votre DPE reste valable jusqu’au 31 décembre 2024 s’il a été effectué entre le 1erjanvier 2018 et le 30 juin 2021, et jusqu’au 31 décembre 2022, S’il a été réalisé entre le 1erjanvier 2013 et le 31 décembre 2017.
  • La réalisation d’un audit énergétique pour les logements mis en vente de classe F et G sera obligatoire à compter du 1eravril 2023. Ce nouveau document repose une analyse plus complète que le DPE et a pour but de proposer les travaux à effectuer pour améliorer le classement de l’habitation.

La performance énergétique joue sur le prix de revente

D’une manière générale, améliorer les performances de votre habitat vous permettra d’augmenter son prix de vente. En France, les notes A et B du DPE concernent les logements neufs ou récents, tandis que la note D est attribuée à 40% du parc immobilier en France. Les notes F et G sont considérées comme les passoires thermiques. Selon une étude du Conseil supérieur du notariat, en Bretagne, les maisons anciennes d’étiquette énergie de classe F-G se sont vendues en moyenne 13 % moins chères que celles de classe D en 2020. Les maisons de classe A-B, se sont vendus quant à elles 10% plus chères.

L’écart est plus marqué pour les maisons que pour les appartements. On parle alors de « valeur verte » d’un logement, dès lors que sa valeur augmente grâce à la note de son étiquette DPE. On peut mesurer cette plus ou moins-value en comparant une vente réalisée sur un bien similaire en fonction de son étiquette DPE.

Prudence toutefois, car la valeur verte n’aura pas la même incidence sur tout le territoire. Dans les secteurs où le marché reste tendu, c’est l’emplacement qui déterminera d’abord le prix. Les fluctuations liées à l’étiquette DPE seront moins marquées.

Des mesures contraignantes pour les propriétaires bailleurs

Dans le prolongement de la politique énergétique des bâtiments, l’État prévoit de nouvelles mesures qui viennent renforcer les obligations des propriétaires. À compter du 25 août 2022, il sera interdit d’augmenter le loyer des passoires thermiques (logements classés F et G). La révision du loyer des contrats en cours sera également interdite.

En France, 23 % des logements loués par des propriétaires privés sont des passoires thermiques, selon l’Agence de la transition écologique (ADEME). Près de la moitié des biens en location considérés comme passoire énergétique sont des logements en copropriété.

Pour les mois et années qui viennent, d’autres évolutions sont prévues. À compter du 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores de la classe G ne pourront plus être mis à la location. Le niveau de performance énergétique minimal demandé pour qu’un logement soit considéré comme décent sera alors fixé à 450 kWh d’énergie finale / m2 / an. En 2025, plus aucun logement classé G ne pourra être loué et ne sera plus considéré comme décent. À partir de 2028, ce sera au tour des logements classés F, puis en 2034, des E.

Concernant les copropriétés, un DPE collectif pour les copropriétés construites avant le 1er janvier 2013 devra être réalisé d’ici 2024 à 2026. Un plan pluriannuel de travaux devra être élaboré et ses résolutions devront être votées en assemblée générale, jusqu’à adoption par la majorité des copropriétaires.

Le conseil de Me Marie-Jeanne Serandour-Huon

Si vous êtes propriétaire bailleurs, et que vous êtes concerné, n’attendez pas ces échéances et engagez vos démarches de rénovation énergétique le plus tôt possible. Pour améliorer la performance énergétique de votre bien, de nombreux travaux peuvent être envisagés comme l’isolation, le changement du type de chauffage, le remplacement du système de ventilation…

Les aides financières existantes

Afin de mener à bien votre projet de rénovation énergétique, une multitude d’aides financières existe. Elles se présentent sous forme de subventions (MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE), les aides de l’Anah…) ou d’avantages fiscaux (déficit foncier, Loc’Avantages…). Des subventions supplémentaires peuvent être données par les collectivités locales telles que votre mairie, le département ou la région Bretagne.

L’État propose également son service France Rénov’ pour vous accompagner et vous apporter conseils et estimation du coût des travaux nécessaires, en précisant les travaux essentiels, et ceux à envisager simplement.

Attention, certaines aides peuvent être attribuées sous condition de plafonds de ressources. Par exemple, MaPrime Rénov’, initialement ouverte aux propriétaires occupants en fonction de leurs revenus et du gain écologique des travaux, a été élargie à l’ensemble des propriétaires occupants quels que soient leurs revenus. La catégorie de ressources est définie en fonction de la localisation de la résidence principale et de la composition du ménage. Un cumul entre les aides est parfois possible pour les mêmes travaux.

Enfin, n’hésitez pas à solliciter auprès de votre banque des prêts aidés par l’État (Eco-PTZ, Prêt avance rénovation, TVA à 5,5%) pour financer vos travaux de rénovation énergique.

Les 5 avantages d’une rénovation énergétique

  1. Rendre votre logement plus attractif et maitriser vos dépenses énergétiques.
  2. Augmenter le confort de votre logement en lui garantissant une isolation optimale, été comme hiver.
  3. Empêcher la dégradation prématurée de votre logement et augmenter la valeur de votre patrimoine immobilier.
  4. Éviter que votre logement soit classé « passoire énergétique », ce qui vous empêcherait de continuer à le louer.
  5. Diminuer l’empreinte carbone de votre bien.

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