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Prêt à taux zéro : une série de réformes pour 2024

Le Prêt à taux zéro (PTZ) est une aide financière mise en place par l'État français, pour favoriser l'accession à la propriété des ménages, notamment les primo-accédants. Pour 2024, le PTZ connaît une série de réformes destinées à le rendre plus accessible et plus avantageux. Ces modifications visent à soutenir le secteur de la construction et à encourager les acquisitions dans des zones où la demande de logements est particulièrement forte. Maître Thomas L’Ollivier explore en détail les nouvelles caractéristiques du PTZ 2024, ses conditions d’éligibilité et ses avantages.

Me Thomas L’Ollivier, président délégué en Ille-et-Vilaine de la Chambre des notaires de la cour d’appel de Rennes

Me Thomas L’Ollivier, président délégué en Ille-et-Vilaine de la Chambre des notaires de la cour d’appel de Rennes©C. Targosz

Qui peut bénéficier du « PTZ » ?

L’acquéreur d’une résidence principale dont les revenus ne dépassent pas un plafond variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation.

Les plafonds de ressources à respecter sont les suivants :

Tableau des plafonds de ressources PTZ

Le montant total des ressources pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt, pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au prêt aidé, correspond toujours au plus élevé des deux montants suivants :

L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Toutefois, cette condition n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’un des occupants du logement financé avec le Prêt à taux zéro est :

Si l’emprunteur vend le logement précédemment acquis avec un Prêt à taux zéro (PTZ) et achète une nouvelle résidence principale ouvrant droit au PTZ, il peut demander un transfert de son PTZ initial, à hauteur du capital restant dû, sur sa nouvelle résidence. L’établissement prêteur peut refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.

Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur pendant une durée de six ans à compter du versement du prêt. Toutefois, un acquéreur peut obtenir un PTZ pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans. Dans ce cas, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit à un Prêt locatif social/PLS (renseignements auprès d’une Agence départementale d’Information sur le logement (ADIL)).

En outre, lorsque l’emprunteur ne peut occuper le logement huit mois par an pour certaines raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure, il peut continuer à bénéficier du PTZ. Le logement ne peut être affecté ni à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d’accessoire du contrat de travail.

Les Avantages du PTZ 2024

  1. Absence d’intérêts : le principal avantage du PTZ est l’absence totale d’intérêts à rembourser, ce qui en fait un prêt très avantageux par rapport aux crédits immobiliers classiques. Le coût total de l’emprunt est ainsi considérablement réduit.
  2. Périodes de différé : le PTZ offre des périodes de différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 15 ans, en fonction des revenus du ménage. Durant cette période, seuls les autres prêts contractés sont remboursés, permettant ainsi de réduire la charge financière initiale.
  3. Complémentarité avec d’autres prêts : le PTZ est conçu pour être complémentaire avec d’autres types de prêts immobiliers, comme les prêts conventionnés, les Prêts d’accession sociale (PAS), ou encore les prêts employeurs. Cette complémentarité permet de financer plus facilement un projet immobilier.
  4. Encouragement des éco-responsabilités : les nouvelles dispositions du PTZ 2024 encouragent également l’acquisition de logements neufs répondant aux normes environnementales les plus strictes (RT 2012 et RE 2020). Les ménages sont ainsi incités à investir dans des biens à haute performance énergétique, contribuant à la transition écologique.

Pour quel montant ?

Le PTZ ne peut pas financer la totalité de l’achat et doit donc être complété par un crédit immobilier. Le montant du PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans concourant au financement de l’opération. Ce montant est calculé en fonction de la zone géographique d’implantation du logement et du nombre de personnes destinées à occuper le logement et il est égal au coût de l’opération pris en compte dans la limite d’un plafond auquel s’applique une quotité pouvant aller jusqu’à 50 % (contre 40 % auparavant).

La quotité de prêt est également fixée en fonction de l’appartenance de l’emprunteur à l’une des tranches de ressources suivantes :

Tableau des tranches de ressources PTZ

L’appartenance de l’emprunteur à l’une de ces tranches est déterminée en fonction du montant total des ressources des personnes destinées à occuper le logement divisé par un coefficient familial. Les valeurs du coefficient familial sont les suivantes :

Tableau des coefficients familiaux PTZ

Pour déterminer la tranche, il est nécessaire de diviser le montant total des ressources du ménage par le coefficient familial correspondant. Le montant obtenu est ensuite comparé aux plafonds de revenus définis pour chaque zone géographique. La quotité du prêt est fixée en fonction de l’appartenance de l’emprunteur à l’une de ces tranches :

Tableau des plafonds de revenus par zone géographique PTZ

Les plafonds d’opération pris en compte (pour le neuf comme pour l’ancien) pour le calcul du prêt sont les suivants :

Tableau des plafonds d’opération PTZ

Il s’agit du coût maximum de l’opération immobilière, qui est établi en fonction du nombre de personnes occupant le logement, d’une part, et de la zone dans laquelle celui-ci est situé d’autre part.

Exemple de calcul du PTZ

Pour un couple avec deux enfants, achetant un logement neuf en zone B1, dont le montant de l’opération est de 283 000 euros, le montant maximum du PTZ est de : 283 500 x 50 % = 141 750 euros.

Zones géographiques

Le classement des communes dans les zones A, B, C résulte de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 2 octobre 2023. Un seul prêt à 0 % est accordé par ménage et par opération.

Conclusion

Le PTZ 2024 s’inscrit dans une démarche de soutien renforcé à l’accession à la propriété, avec des ajustements visant à le rendre plus accessible et avantageux pour les ménages. En augmentant les plafonds de ressources et les montants empruntables, et en redéfinissant les zones éligibles, l’État souhaite dynamiser le marché immobilier, tout en soutenant les primo-accédants. Malheureusement, il est plus restreint dans le neuf en écartant le financement des maisons individuelles et en étant réservé aux zones tendues.

Par Me Thomas L’Ollivier, président délégué en Ille-et-Vilaine de la Chambre des notaires de la cour d’appel de Rennes

Les différences entre PTZ 2023 et PTZ 2024

En 2023 :

  • Le PTZ pouvait financer jusqu’à 40 % du coût total de l’opération immobilière (quotité maximale de 40 %);
  • Il était accessible pour l’achat de logements neufs dans toutes les zones, y compris les maisons individuelles neuves.

En 2024 :

  • La quotité maximale du PTZ passe à 50 %, permettant de financer jusqu’à 50 % du coût total;
  • Pour le neuf, le PTZ sera réservé aux zones tendues (A, Abis, B1) et à l’habitat collectif uniquement, excluant les maisons individuelles neuves;
  • Pour l’ancien avec travaux, le PTZ reste accessible en zones B2 et C avec une quotité maximale de 50 %.

Ainsi, en 2024, le PTZ permettra de financer une part plus importante du projet immobilier (jusqu’à 50 % au lieu de 40 %), mais sera beaucoup plus restreint pour le neuf, réservé aux zones tendues et à l’habitat collectif uniquement. Pour un même bien, le coût total à financer par le PTZ sera donc potentiellement plus élevé en 2024 grâce à la quotité majorée à 50 %. Mais pour l’achat d’une maison individuelle neuve en 2024, le PTZ ne sera tout simplement plus accessible, obligeant à se tourner vers un financement bancaire classique.

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