Lors de l’acquisition d’un terrain ayant autrefois fait l’objet d’une exploitation industrielle, il peut exister un doute sur la présence de pollutions du sol susceptibles d’entraîner des risques environnementaux ou sanitaires incompatibles avec l’activité ou la construction que l’on souhaite réaliser sur le site. Ce doute doit nécessairement être levé avant la conclusion définitive de la vente pour assurer la sécurité de la transaction, pour éviter que soit recherchée la responsabilité du vendeur et des intermédiaires (notaire, agent immobilier…) et aussi bien entendu afin de prévenir tout danger pour les futurs occupants du site.
Le recours à un bureau d’études spécialisé apparait à ce stade nécessaire pour conduire une démarche qui consiste :
- à réaliser une étude historique et documentaire afin de déterminer les sources potentielles de pollution liées aux activités auparavant exercées sur le site,
- à mener des investigations sur le terrain, notamment des sondages du sol permettant de préciser la localisation et la nature des polluants,
- et, s’il y a lieu, à déterminer des mesures de gestion appropriées afin que la pollution identifiée sur le site ne soit pas une cause de danger pour les futurs occupants.
Ces mesures de gestion pourront consister à exécuter des travaux de dépollution sur tout ou partie du terrain. Mais cela ne sera pas systématiquement le cas. En considération du bilan coûts-avantages des différentes options de gestion, le maintien en place total ou partiel de la pollution pourra être décidé, moyennant la mise en œuvre d’une surveillance et la définition de normes constructives, de servitudes ou de restrictions d’usage destinées à éviter des travaux, des aménagements ou des types d’occupation susceptibles d’entrainer un contact entre les polluants et les personnes ou un transfert des polluants vers les milieux extérieurs.
Au plan du droit, le législateur met à la charge du vendeur d’un terrain pollué, ou potentiellement pollué, une obligation particulière d’information dans deux hypothèses :
- lorsque le terrain a été le siège d’exploitation d’un établissement soumis à autorisation ou enregistrement au titre de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement (article 514-20 du code de l’environnement),
- lorsque le terrain se situe dans un secteur d’information sur les sols pollués (SIS) (article 125-7 du code de l’environnement).
Hors même ces deux hypothèses légales, la jurisprudence tend à faire peser sur le vendeur une obligation renforcée d’information dès lors que le terrain aliéné présente un risque de pollution du fait des activités qui y ont été par le passé exercées.
S’il sait que son terrain a fait l’objet d’une exploitation susceptible d’avoir engendré une pollution, le vendeur doit réaliser les études et les recherches nécessaires pour vérifier l’existence, la nature et l’étendue de la pollution. Le résultat de ces investigations doit être porté à la connaissance de l’acquéreur, préalablement à la conclusion définitive de la vente, d’une manière aussi complète et exhaustive que possible. À défaut, le vendeur ne pourra pas se prévaloir des clauses de non-garantie stipulées en sa faveur dans l’acte de vente pour les « vices du sol ou du sous-sol ». L’acquéreur n’ayant pas bénéficié d’une information suffisante pourra agir en justice aux fins de résolution de la vente. Il pourra préférer conserver le terrain mais en demandant la restitution d’une partie du prix versé ou une remise en état du site aux frais du vendeur. Il pourra aussi solliciter l’indemnisation des préjudices consécutifs à l’annulation de la vente ou à l’impropriété du terrain à la destination prévue.
L’obligation d’information pesant sur le vendeur d’un terrain pollué ne signifie pas qu’il doive nécessairement dépolluer le terrain avant sa remise à l’acheteur. Certes, si le vendeur a souscrit l’engagement de remettre un terrain apte à un usage déterminé (tel que la construction de logements, d’équipements commerciaux ou de service…), il devra procéder aux travaux de dépollution nécessaires pour que le terrain puisse effectivement être affecté à la destination convenue. Mais les parties peuvent aussi convenir, le cas échéant dans un avant-contrat, d’une répartition du coût des études réalisées afin de déterminer la nature et l’étendue précises des pollutions et les mesures de gestion environnementale à mettre en œuvre. Elle peuvent pareillement s’entendre sur la réalisation d’études préalables visant à vérifier la faisabilité du projet de l’acquéreur au regard de l’état de pollution du site et des contraintes de gestion environnementale à prévoir. Les parties peuvent convenir dans l’acte de vente d’une répartition des coûts futurs de dépollution, si elle n’a pas encore été réalisée au moment de la vente, ou d’une réfaction appliquée sur le prix de vente. L’acte de vente peut contenir des clauses reprenant les mesures de gestion préconisées par les études préalables à défaut de dépollution du site : mesures de surveillance, dispositions constructives, restrictions d’usage… L’acte de vente peut conférer à ces mesures un caractère de servitudes devant être respectées par l’acquéreur et ses ayants-droit.
Le vendeur de terrain pollué est par conséquent tenu envers l’acquéreur d’un devoir d’information étendu, qui revêt un caractère d’ordre public et dont l’inobservation est strictement sanctionnée par les tribunaux. Dans la mesure où le risque de pollution a été dûment identifié, précisé et porté à la connaissance de l’acquéreur, la gestion du passif environnemental procède davantage du champ contractuel et de modalités à négocier entre les parties à la vente.
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