Couverture du journal du 10/09/2021 Consulter le journal

Immobilier d’entreprise : Nouveaux outils fiscaux et enjeux patrimoniaux du « monde d’après »

Si on vous avait dit il y a dix-huit mois que vous penseriez à une terrasse de café au soleil avec nostalgie ou qu’en regardant un film vous vous feriez la réflexion que le personnage avait oublié son masque… l’auriez-vous cru ? Bien sûr que non. Si on vous avait dit de la même manière que dirigeants et investisseurs suivraient, de Teams en Zoom, les évolutions d’un texte octroyant aux bailleurs un avantage fiscal… à ne pas encaisser des loyers… l’auriez-vous cru également ? Pas davantage certainement.

Maître Grégory Rouxel, avocat au barreau de Rennes

Maître Grégory Rouxel, avocat au barreau de Rennes © DR

Nous le savons tous, la réalité a dépassé toutes les fictions futuristes, et le secteur de l’immobilier d’entreprise n’a pas échappé à ce phénomène. À situation sanitaire et économique exceptionnelle, « remèdes » ou « pansements » fiscaux exceptionnels.

A l’heure des fermetures et des réductions d’activité, il était indispensable de soutenir les entreprises en leur permettant prioritairement d’accéder à des financements d’urgence, ce qui a été permis par les fameux Prêts Garantis par l’Etat.

Priorité : Renforcer les fonds propres des entreprises par l’incitation fiscale…

Pour autant, il convenait d’aller plus loin en évitant aux entreprises d’affronter la difficulté d’accéder à des sources de financement pérennes en plus de celle de générer du chiffre d’affaires.

Or, quoi de mieux pour rassurer les banques et les investisseurs que l’immobilier qui constitue un actif tangible et stratégique, de nature à garantir la solvabilité de l’entreprise ou de ses associés.

C’est dans cet esprit que la dernière loi de finances a introduit deux mesures fiscales temporaires visant à permettre aux entreprises de renforcer leurs fonds propres et de rechercher des sources de trésorerie notamment au travers de leur immobilier dédié.

Encourager le refinancement des entreprises

Refinancer son immobilier par lease-back en étalant l’imposition : une recette fiscale remise au goût du jour

Tout d’abord, le législateur a voulu encourager le refinancement des actifs immobiliers en rendant plus attractives les opérations de cession-bail (plus communément appelées lease-back).

Cet outil de financement consiste pour un propriétaire à céder son actif immobilier à une société de crédit-bail immobilier en vue d’en retrouver immédiatement après la jouissance dans le cadre d’un contrat de crédit-bail. Il permet ainsi à une entreprise de conserver l’utilisation de l’immeuble tout en obtenant des disponibilités grâce au prix de vente.

Le principal défaut du lease-back est qu’il génère au niveau du cédant une plus-value imposable immédiatement sans régime fiscal de faveur.

Pour rendre le lease-back incitatif, le législateur a ressuscité une ancienne recette fiscale qui avait fait ses preuves durant la crise financière 2009/2012 en octroyant aux entreprises y recourant la possibilité de répartir le montant de la plus-value de cession pendant la durée du contrat de crédit-bail, sans excéder 15 ans.

Ainsi, une entreprise cédant son immobilier dégagera des liquidités grâce au prix de cession et constatera une plus-value venant renforcer ses fonds propres. Sa capacité de trésorerie ne sera pas obérée immédiatement par l’impôt sur la plus-value puisque celle-ci sera étalée au fur et à mesure du contrat de crédit-bail.

La mécanique est vertueuse car, même s’il ne s’agit pas d’un « cadeau » fiscal, le lissage de la plus-value sur la durée du contrat, cumulé avec la déduction des loyers de crédit-bail, permet une certaine « neutralité » en termes d’imposition.

Nous pouvons toutefois regretter que le dispositif soit limité dans le temps (cessions entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 précédées d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur jusqu’au 31 décembre 2022) et dans son champ d’application puisqu’il est réservé aux immeubles affectés à l’activité opérationnelle du vendeur, seul le cédant devant retrouver immédiatement la jouissance du bien dans le cadre du crédit-bail. Il n’est donc pas possible de profiter de l’avantage fiscal pour réorganiser patrimonialement son immobilier d’entreprise.

L’objectif du législateur est donc clair : inciter fiscalement les entreprises à utiliser leur immobilier professionnel pour obtenir une « bouffée » d’oxygène-trésorerie.

Améliorer son bilan sous couvert d’un régime fiscal de faveur

Par ailleurs, toujours dans le souci de permettre aux entreprises d’accéder à des sources de financement, la loi de finances pour 2021 invite les entreprises à renforcer leurs fonds propres en encourageant sur le plan fiscal le recours à la réévaluation libre de ses actifs (notamment immobiliers).

Cette technique comptable permet de réévaluer les actifs immobilisés corporels et financiers de l’entreprise pour offrir une image plus fidèle de son patrimoine à l’égard des tiers. Les plus-values sur actifs ainsi constatés améliorent de fait ses capitaux propres, facilitant le recours au financement.

Ce « relooking » du bilan présente le fâcheux inconvénient fiscal de générer un produit imposable à hauteur de la réévaluation sans dégager de liquidités. La cosmétique bilantielle a ses raisons que l’impôt ignore…

Ne pas dissuader les entreprises à réévaluer leurs actifs

Pour ne pas dissuader les entreprises à réévaluer leurs actifs si elles en ont le besoin, les plus-values de réévaluation peuvent, jusqu’à l’exercice clos au 31 décembre 2022, bénéficier fiscalement d’un étalement (sur 15 ou 5 ans selon leur nature) ou d’un sursis d’imposition selon le caractère amortissable ou non des actifs réévalués.

Ainsi, une entreprise propriétaire d’un actif immobilier amorti mais qui recèle une forte plus-value latente peut, à condition de valoriser l’ensemble de ses immobilisations corporelles et financières, constater la plus-value sur l’immeuble, renforcer ses capitaux propres et bénéficier de nouvelles capacités d’amortissement. Fiscalement, la plus-value sur le terrain bénéficiera d’un sursis d’imposition et celle sur les constructions d’un étalement sur 15 ans.

Ces deux mesures (refinancement par lease-back et neutralisation fiscale des réévaluations libres), si elles sont nouvelles, ne sont pas en soi novatrices puisqu’elles prennent pour base des dispositifs existants en les adaptant au contexte économique.

À défaut de vaccin, les recettes de grand-mère ont souvent du bon ! Ils ont en tout cas le mérite de permettre aux entreprises, avec un coût fiscal limité, de faire face de manière temporaire à une situation d’urgence ou de profiter d’une opportunité de refinancement. Il ne s’agit pas de simples « palliatifs » fiscaux mais de véritables outils dont les entreprises devront se saisir en fonction des situations.

Le crédit d’impôt « abandon de loyers » : beaucoup de bruit pour (presque) rien

Le crédit d’impôt « abandon de loyers », qui a animé les discussions pendant des semaines, n’aura probablement pas le même « succès » tellement l’idée vertueuse de base a été vidée de sa substance.

Pour rappel, le Gouvernement avait souhaité inciter les bailleurs à aider les locataires faisant face à des fermetures en proposant un crédit d’impôt au titre des abandons de loyers qu’ils pourraient consentir, ce qui avait suscité de grandes espérances à l’automne.

En fin de débat au Parlement, l’éléphant a en définitive accouché d’une souris puisque le texte a limité l’application du crédit d’impôt aux abandons de loyers du seul mois de novembre, suscitant l’étonnement de certains locataires.

Baisse des impôts locaux de production comme levier fiscal de l’immobilier d’entreprise

Cette déception a toutefois été compensée par la belle surprise que fut la baisse des impôts de production dont les principaux bénéficiaires sont les établissements industriels.

Présentée comme une mesure non liée à la situation Covid, le législateur a diminué par deux la CVAE de l’ensemble des entreprises et la CFE et la taxe foncière des établissements industriels, trois taxes qui pèsent dans le compte de résultat des entreprises. La CFE et la taxe foncière étant calculées sur des bases foncières immobilières, le coût d’exploitation de l’immobilier industriel s’en trouve réduit lui conférant un nouvel attrait. Dans le contexte actuel, cette baisse de la pression fiscale ne peut être que bienvenue et constitue un formidable moteur à l’investissement dans l’immobilier d’entreprise.

Reformatons nos logiciels sur la fiscalité patrimoniale de l’immobilier d’entreprise Cet élan d’optimisme nous conduit de manière plus globale à penser que, même si la période que nous traversons est nécessairement source d’incertitude, elle peut aussi être une opportunité pour les dirigeants et les investisseurs de se (re)poser les bonnes questions notamment patrimoniales sur la place de l’immobilier d’entreprise dans le « monde d’après ».

Ces situations exceptionnelles ne sont-elles pas l’occasion de prendre de la hauteur et de revenir aux fondamentaux ?

Les questions en la matière n’ont pas changé mais il convient peut-être d’y apporter de nouvelles réponses dans un contexte post-Covid :

  • Quelle localisation de l’immobilier professionnel d’aujourd’hui et de demain ? Au bilan de l’entreprise (pour des raisons opérationnelles, d’exonération IFI ou de transmissions sous pacte Dutreil intégrant l’immobilier) ou le soustraire aux risques sociaux de l’entreprise pour le loger dans une foncière SCI ou SAS dédiée à des fins patrimoniales ?
  • À l’heure où le crédit n’a jamais été aussi peu cher, ne faut-il pas envisager de refinancer son immobilier d’entreprise et mobiliser la trésorerie au développement de l’activité ? Refinancement par lease-back, par une autre société du groupe, recours à la fiducie, comme alternative au crédit-bail… ?
  • Si certaines valeurs immobilières ont subi des facteurs de décote du fait de la période, ne faut-il pas profiter de l’occasion pour transmettre l’immobilier sur une base plus faible ou, à l’inverse, en cas de forte prise de valeur, anticiper la donation de certains biens qui, lors du décès, généreront des droits trop importants pour les héritiers ?

Toutes ces questions infinies suscitent bien évidemment des réponses différentes selon les situations.

Se les (re)poser avec un œil nouveau, en prenant en considération l’épisode que nous avons vécu et l’environnement fiscal nouveau et à venir, a du sens.

Et pourquoi, vous ne trouveriez pas réponse à ces questions avec vos associés, votre famille, et vos conseils… au soleil d’une terrasse de café du « monde d’après ».