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Immobilier : vendre vite et bien

La bonne gestion de son patrimoine implique d’acheter son bien immobilier au meilleur prix, mais également de savoir le revendre au bon moment en respectant certaines règles. Afin de faciliter votre parcours et de mettre toutes les chances de votre côté, Maître Violaine Goudal, membre de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine, vous explique les étapes incontournables d’une vente immobilière et les solutions qui s’offrent à vous.

Maître Violaine Goudal, membre de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine, immobilier

Maître Violaine Goudal, membre de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine ©DR

Estimez votre bien

Avant même d’entreprendre toute démarche en vue de la vente d’un bien, vous devez vous poser la question de la plus-value. Pour cela, il est indispensable de connaître l’état du marché, de pouvoir estimer son budget, et de bénéficier de conseils.

Le notaire dispose d’un outil efficace et précis : la base de données PERVAL. Il s’agit d’une base nationale où figurent toutes les ventes de biens réalisées en France (maisons, appartements, garages, terrains). À la différence des cotations ou des estimations, ces chiffres sont indiscutables, puisqu’ils concernent les prix de ventes effectivement réalisées. Ainsi, sans risque, vous connaissez le juste prix. Un déplacement sur site permet par la suite d’affiner cette estimation.

De la signature de l’avant-contrat à la constitution du dossier en passant par le délai de réflexion et la recherche de prêt, comptez plusieurs semaines pour franchir toutes les étapes de la vente d’un logement.

Bon à savoir

Par sa connaissance approfondie du marché immobilier, le notaire pratique la négociation immobilière et sera à même de déterminer la valeur de votre bien et procéder à une expertise immobilière. Il mettra ensuite votre bien à la vente.

Constituez votre dossier

En tant que vendeur, vous avez l’obligation d’informer en tous points l’acquéreur dès la signature de l’avant-contrat.

Sur le plan juridique, il doit avoir connaissance des particularités du bien tel que l’existence de servitudes, d’un lotissement… Si vous avez construit ou transformé votre logement, vous devrez fournir les autorisations obtenues (urbanisme et/ou copropriété). Vous devrez également satisfaire à votre obligation de garantie décennale.

Sur le plan technique, vous devrez remettre à l’acquéreur un « carnet de santé » de votre bien appelé dossier de diagnostics techniques (DDT). N’hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes concernant les diagnostics immobiliers. La loi vous impose en effet de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d’information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé.

En vue de la vente d’un bien, vous devez vous poser la question de la plus-value

Liste des diagnostics obligatoires pour la vente

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) Il sert à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre de votre logement.
  • Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Il concerne les peintures de toutes les constructions à usage d’habitation antérieures au 1er janvier 1949.

  • État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

Le diagnostic doit être réalisé pour toute construction dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997.

  • État de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz Ces diagnostics doivent être faits si les installations de gaz et/ou d’électricité ont été réalisées depuis plus de 15 ans.
  • État de l’installation d’assainissement non collectif

Si votre logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif autonome.

  • État relatif à la présence de termites

Il doit être réalisé dans les zones déclarées comme infectées aux termes d’un arrêté préfectoral.

  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)

Il s’agit d’un document de prévention qui expose les zones à risques et définit les mesures visant à réduire les risques encourus. Tout futur acquéreur doit être attentif à l’existence ou non de tels plans de prévention des risques qui pourraient rendre impossible tout projet de construction ou d’extension.

  • Plan d’Exposition au Bruit

Concerne les biens situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports et des aérodromes.

La promesse de vente ou d’achat, ainsi que le contrat de vente, doivent obligatoirement mentionner :

  • La surface privative du lot de copropriété

La vente d’un local en copropriété oblige le vendeur à garantir à l’acquéreur la superficie du bien vendu (loi Carrez).

  • La présence d’un risque de mérules ou termites

Lorsque votre logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté. L’arrêté est consultable en préfecture du département ou sur son site internet.

Le conseil de Me Violaine Goudal

Rencontrez votre notaire avant la mise en vente de votre bien. Cela vous permettra de prévoir les éventuelles exonérations possibles en cas de plus-values.

De plus, il vous aidera à préparer votre dossier et vérifiera la validité de vos documents, qui varie en fonction du résultat des diagnostics.

Signez l’avant-contrat et l’acte de vente

L’avant-contrat intervient juste après les négociations, une fois que vous recevez une offre d’achat à la hauteur de vos attentes et de vos critères préétablis.

Vous pouvez signer un compromis de vente, dans lequel vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours s‘il souhaite se désister. Passé cette date, aucune des parties ne peut renoncer à la vente, sauf en cas de non réalisation des conditions suspensives (refus de prêt de la banque, droit de préemption, découverte d’une servitude d’urbanisme grave…). Si vous optez pour la promesse de vente unilatérale, vous vous engagez en tant que propriétaire auprès du candidat à lui vendre votre bien à un prix déterminé pour un temps déterminé. Vous ne pouvez plus renoncer à la vente durant cette période tandis que le candidat acheteur bénéficie, lui, de la possibilité de lever l’option d’achat. S’il ne lève pas l’option, l’indemnité d’immobilisation qu’il vous aura versée (en principe 10 % du prix de vente) vous sera acquise en guise de dédommagement.

La signature de l’acte authentique de vente chez un notaire se fait généralement dans un délai de deux à trois mois suivant la signature de l’avant-contrat de vente. À travers cette signature, vous cédez vos droits de propriété à l’acquéreur. Le notaire procède à toutes les vérifications tant côté vendeur qu’acquéreur, ainsi que concernant le bien (capacité, hypothèque, servitude, droit de propriété…). Il conviendra d’envisager une dernière visite juste avant la signature pour contrôler la libération et l’état du bien et effectuer les relevés de compteurs.

Le paiement vient conclure l’acte. Vous venez de vendre votre bien !

Vendez avant d’acheter

Il est plus prudent de vendre votre bien avant d’acheter le prochain. Cela vous permettra de financer l’apport nécessaire. Néanmoins, si vous achetez un nouveau bien avant d’avoir vendu l’autre, des solutions existent. Si vous avez besoin des fonds de la future vente pour acquérir votre nouveau bien, le prêt relais vous autorise une avance d’une partie de la valeur de votre bien à vendre (entre 60 et 80 %). Un transfert de prêt en cours peut également vous être accordé par la banque si vous souhaitez le reporter sur votre nouvel achat.

Attention : de nouvelles garanties devront être souscrites, les garanties prises lors du prêt initial n’étant pas automatiquement transférées sur le nouveau bien.

Vendez rapidement

Si vous souhaitez réaliser une vente rapide, sachez que d’autres solutions que la vente classique s’offrent à vous. L’immobilier interactif est une forme de vente en ligne qui vient raccourcir les délais de la transaction. En confiant votre bien à votre notaire, celui-ci vous assurera une vente dans un délai très court sur appel d’offres tout en bénéficiant de toutes les garanties juridiques. Pensez également à la vente aux enchères. On parle de « vente amiable / volontaire » afin de la différencier de la vente aux enchères judiciaire, qui est une vente forcée. Dans le cadre de la vente aux enchères notariales, il s’agit d’une mise en concurrence des offres d’achat de plusieurs acquéreurs potentiels.

Le saviez-vous ?

+ 10 % de transactions immobilières en Ille-et-Vilaine en 2021 par rapport à 2020.

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