Investissement : Rennes, cible des investisseurs locaux et nationaux avec Laurent Giboire

* SCPI : sociétés civiles de placement immobilier. Elles regroupent les fonds de plusieurs investisseurs, dans l’objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. Particulièrement présentes sur le marché résidentiel, elles sont aussi très actives sur le marché de l’immobilier d’entreprises.

105 millions d’euros investis (- 5 % ) en 2020

« Le marché de l’investissement immobilier tertiaire sur le territoire de Rennes Métropole ne s’est pas écroulé en 2020 avec la crise sanitaire, avec, il le faut préciser, beaucoup de dossiers commencés l’année précédente. C’est un marché tenu majoritairement (à 80 %) par les foncières nationales. Les acquisitions auraient pu surfer sur des taux d’intérêts intéressants, mais le 2e semestre 2020 a été impacté par l’attentisme des services immobiliers confrontés à l’incertitude du calendrier Covid et de ses conséquences. Pour les immeubles en blanc les décisions prises au préalable ont été honorées, et les foncières qui s’étaient engagées à investir dans les immeubles neufs à construire ou en cours de construction ont confirmé leurs signatures. Malgré tout, nombreux dossiers sont restés à l’étude fin 2020, et nous pouvons constater que les signatures d’investissement repartent depuis le début de 2021. »

Bureaux/commerce/entrepôt… que choisir ?

En 2020, la crise Covid-19 s’est ajoutée à la baisse programmée des livraisons en tertiaires, avec comme conséquence une pause dans les investissements sur la métropole rennaise. Il y a eu un certain attentisme, une mise en sommeil des décisions, car comment choisir ? Sur quel bien investir ? Quels seront les modèles de bureaux demain ? Quelles conséquences aura le télétravail sur l’organisation du travail et donc des espaces tertiaires demain ? « On peut dire que le paramètre de protection sanitaire s’ancre dans les esprits et les services RH des entreprises auront de plus en plus leur mot à dire sur les prises de décisions immobilières. »

« Les investisseurs privilégient la diversification d’actifs, mais les bureaux continuent sur Rennes Métropole en 2020 a représenter la majorité des engagements financiers avec pour cibles les principales Zac tertiaires que sont EuroRennes, la Courrouze, les Champs Blancs. Malgré tout, les entrepôts et locaux d’activités ont été très recherchés par les investisseurs et les utilisateurs en 2020 en raison de l’explosion du e-commerce et de la bonne tenue de certains secteurs économiques comme le bâtiment et la filière rénovation. Concernant les commerces et l’hôtellerie, durement touchés par les fermetures liées au Covid, l’investissement Rennais a marqué une pause en 2020 après de nombreuses années très favorables. »

D’ici ou d’ailleurs ?

« Les investisseurs sont aussi des régionaux et c’est une particularité bretonne. On compte une petite dizaine de ce que l’on peut appeler des « foncières régionales », qui ont cette volonté d’investir localement, de participer à la dynamique économique du territoire. Ces investisseurs régionaux ont pour avantages la durabilité et la fidélité locale de leurs engagements, alors que les foncières nationales sont là pour une rentabilité souvent à moyen terme et l’arbitrage des actifs souvent fréquent. »

« Quelles sont les entreprises qui choisissent de s’installer sur Rennes Métropole : le constat en 2020 comme les années précédentes est qu’il y a encore très peu de marchés exogènes sur Rennes et que les immeubles tertiaires se remplissent par des utilisateurs souvent déjà présents sur notre territoire. Peu de directions immobilières nationales ou des administrations décentralisées choisissent Rennes pour transférer un siège social ou des services, ce malgré le cumul d’avantages qu’offre notre métropole et son environnement. Ce sujet de la commercialisation de notre territoire sera certainement à retravailler dès la fin de la crise sanitaire. »

En prime : taux de rendements à 5 %

« Selon la qualité de l’immeuble mis en vente, les valorisations peuvent faire le « grand écart » sur la métropole, avec des taux situés entre 5 et parfois 10 %. Pour des immeubles tertiaires neufs très qualitatifs c’est un rendement constaté entre 5 et 6 %, mais les taux bas atteignent pour nous un plancher. La baisse des taux de rendement a parfois permis au marché de compenser l’augmentation des prix de vente des actifs tertiaires (hausse des prix due principalement à l’augmentation des coûts de construction mais aussi du foncier).

Une rentabilité intéressante et très supérieure au rendement des placements financiers sécurisés

Les taux d’intérêts qui n’ont jamais été aussi bas continuent de permettre pour tout investisseur tertiaire d’avoir une rentabilité intéressante et très supérieure au rendement des placements financiers sécurisés, tout cela à la condition essentielle d’avoir un locataire de qualité. »

Les propriétaires occupants

« Les immeubles anciens, à restructurer, avec des problématiques énergétiques et d’accessibilité, trouvent difficilement preneurs même avec des taux de rendement certaines fois de 10 % mais avec des baux à proche échéance ou sans locataire en place. Le marché de ces investissements de 2e ou 3e génération d’immeubles tertiaires tient évidemment compte du prix des travaux souvent très élevé et de l’offre d’un produit souvent inadapté aux souhaits des nouvelles générations d’entrepreneurs. La solution pour fluidifier ce marché vient des propriétaires occupants, lesquels peuvent monter une SCI avec des associés, société qui permettra le portage du loyer par l’entreprise. Ces investissements permettent aux chefs d’entreprises de se constituer un patrimoine avec pour avantage des financements à des taux très attractifs . Ce modèle d’investissement fonctionne notamment avec le parc de bureaux longeant L’avenue Fréville à Rennes et c’est un modèle dupliqué dans les sites tertiaires de Saint-Grégoire ou Cesson. »

Reconversion en logements ?

« Parfois, la « commande du bulldozer » peut-être la meilleure solution, lorsque ces immeubles anciens nécessitent trop de travaux de réhabilitation et de conformité. Mais pour cela il faut que les règles d’urbanisme permettent une mutation, avec une affectation de l’immeuble vers un usage d’habitation. C’est ce qui est envisagé à Paris notamment pour certains immeubles de La Défense, et le gouvernement accompagne actuellement ces réflexions. Des projets de reconversion des immeubles de bureaux en logements verront peut être le jour sur Rennes Métropole dans les années futures et permettront de répondre à la forte demande de logements du territoire. »

• La loi ÉLAN de 2018 (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) encourage la transformation de bureaux en logements avec un bonus de constructibilité de 30 %. La ministre du logement envisage de renforcer ce bonus avec la prochaine loi sur le climat, par des dispositions dans les plans locaux d’urbanisme.

Rennes, ses multiples atouts

« La Métropole rennaise devrait continuer à attirer des investisseurs, et propriétaires occupants, grâce à ses atouts divers :

• Une accessibilité facilitée, avec le train, les TER et évidemment la LGV, liaisons ferroviaires combinées au métro, complété par la ligne-b cette année ce qui est un atout considérable de la métropole Rennaise au regard des autres villes similaires.
• Une offre de formation et d’écoles importante, Rennes compte 70000 étudiants. Prenons pour exemple l’école de commerce qui fait une rentrée euphorique avec 5000 étudiants et une ouverture d’un campus à Paris pour plus de praticité avec les étudiants étrangers !
• La qualité de vie avec proximité et facilité d’accès à nos côtes et à la mer, avantage de moins en moins anodin après cette année de confinement, atout maître quand on veut fidéliser ses cadres et collaborateurs, ou faire venir de nouveaux talents dans son entreprise ou son administration.

2021

« Il reste un stock d’immeubles de bureaux à vendre sur Rennes, et les compteurs des constructions en cours d’achèvement dépassent les 20 000 m2 livrables cette année 2021. On peut déjà annoncer un rebond en 2021, avec la croissance continue sur Rennes des NTIC et des Sociétés de services tertiaires, évidemment tout cela selon une évolution rapide favorable de la crise sanitaire. »