Cette année 2020, ce ne fut pas 150 logements livrés par Coop de Construction comme la moyenne ces dernières années, mais une cinquantaine. « Nous avons livré 3 programmes seulement, nous devrions tout de même être à l’équilibre financièrement, voire légèrement au-dessus. Heureusement 2019 a été une année avec beaucoup de livraisons, et il y a des projets en cours très intéressants. Les chantiers ont pris de 3 à 6 mois de retard, et n’ont toujours pas retrouvé le rythme d’avant Covid. Il y a aussi les problèmes d’approvisionnement de matériaux. »
10 retraits réservations en accession sociale
La Coop fonctionne sur le système du Vefa, la vente en l’état futur d’achèvement. Cela signifie un engagement sur le prix de la construction, « même s’il y a actuellement un surcoût des chantiers, estimé entre 1 000 et 2 000 euros par semaine », indique Olaf Malgras. La Vefa c’est aussi un engagement sur les délais de livraison, qui là ont pris du retard. L’acheteur bénéficiaire est en droit d’annuler l’achat via cette clause. « Nous avons eu en effet 10 retraits d’engagement. Cela révèle des difficultés nouvelles à financer un bien, des situations personnelles qui ont évolué, que ce soit d’ordre privé ou professionnel… »
Une soixantaine d’entreprises partenaires
Comme promoteur, la Coop n’est pas soumise aux marchés publics pour ses constructions, et fait appel à un panel d’une soixantaine d’entreprises bretilliennes régulièrement, de véritables partenaires. « Nous réalisons près de 12 millions d’euros de travaux par an, en moyenne. Disons que nous sortons chaque mois environ 1 million d’euros de paiement… sauf en mars et avril dernier où c’était nettement inférieur avec le confinement et l’arrêt des chantiers. C’est important d’avoir des relations de confiance avec les entreprises. »
Par ailleurs, le prix d’un logement est très lié au prix de la construction, cela correspond à peu près à la moitié du prix final. Le coût de construction de logements varie de 1 400 à 1 700 € / m2, auquel il faut ajouter le foncier, les architectes, etc.
Je suis optimiste pour 2021, nous avons des lancements commerciaux, des études en cours, et la livraison emblématique du bâtiment le Quadri à Rennes… Cette année 2021 prépare l’avenir.
L’esprit coopératif
« Ce qui prime chez nous est l’esprit propre à ce statut de SCIC, Société Coopérative d’Intérêt Collectif, ce qui signifie que l’humain passe avant tout. Nous travaillons pour nos adhérents qui sont les bénéficiaires des logements, il n’y a pas de rémunération du capital, et les 14 salariés de la Coop sont représentés dans la gouvernance. Nous sommes moins préoccupés par les marges ou le rendement de nos programmes immobiliers, car nous n’avons pas d’actionnaires à rémunérer. Nous sommes un outil au service de la politique du logement, le PLH est notre ligne de conduite ! Nous ne sommes pas non plus un organisme HLM, nous sommes promoteurs. »
C’est une grande opération qui sera livrée au printemps 2021, un programme tertiaire de 5 080 m2 qui marquera le visage du quartier du Blosne à Rennes. Scarabée Biocoop, Tribord, TAG 35, Enercoop Bretagne, ADIS Intérim, une trentaine d’entreprises vont pouvoir prendre place au Quadri, nouveau pôle dédié à l’ESS. « J’étais président de RESO Solidaire du Pays de Rennes, cela a permis de faire une connexion avec les entreprises de l’économie sociale et solidaire. C’est un pool financier qui vient d’acheter ce bâti en juillet 2020, pour près de 12 millions d’euros, toutes les entreprises seront colocataires de la SCI Le Quadri. Elles travaillent ensemble déjà depuis 3 ans. » Un centre d’affaires et une pépinière d’entreprises, des commerces en rez-de-chaussée, le projet est signé de l’architecte l’Atelier du Canal.
7 lancements commerciaux au 1er semestre
« Nous sommes confiants pour cette année 2021, car nous avons au moins 7 lancements commerciaux qui se profilent pour le premier semestre. » Après avoir décroché les marchés, les études sont faites, et à présent il faut vendre sur plan ces 7 programmes qui correspondent à une centaine de logements. Car la Coop fonctionne avec peu de fonds propres, environ 7 millions d’euros, il faut donc s’assurer de la vente d’une partie des logements avant d’entamer la construction. « Parmi les programmes lancés, il y a Plaisance Saint-Martin, en partenariat avec PROBIMMO. Sur l’ilot 6, tranche 1 et 2 soit pour 120 logements, dont les premiers en BRS – Bail réel solidaire – car nous sommes agréés pour cela. Nous sommes au capital de l’OFS, Organisme Foncier Solidaire de Rennes Métropole, cela correspond à nos valeurs, pour la mixité et l’accession pour tous au logement. »
Innovation et recherche appliquée
La construction est un métier assez traditionnel, il est pour autant vecteur d’innovation, dans les usages comme les matériaux.
« On parle beaucoup actuellement des modèles constructifs, des pré-construits en usine et assemblés sur place, mais cela n’aboutit pas encore… Mais la logique est là, je rêve de voir une imprimante 3D construire un logement ! »
Côté matériaux si la construction bois a le vent en poupe, et est aujourd’hui entrée dans les us et coutumes, « nous travaillons aussi depuis 2016 sur les logements en terre, avec le programme de recherche et de développement ECOMATERRE » C’est une coopération entre une quarantaine de structures, acteurs de la construction, maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre et chercheurs. « Un immeuble d’habitations va s’élever dans le quartier Viasilva en 2022, issu de ce travail sur une construction entièrement en terre. Il ne s’agit pas que des murs, mais aussi des infrastructures, c’est un enjeu très important. »
