Un territoire attractif
Les Français sont de plus en plus nombreux à chercher une location pour leurs vacances. La Bretagne fait assurément partie des destinations les plus attractives : en 2022, la région comptait jusqu’à 48 210 logements disponibles sur Airbnb et Abritel, alors que les 896 hôtels bretons proposaient environ 26 500 chambres. Selon le site Tourisme Bretagne, les revenus générés par les locations via ce type de logements sur ces plateformes ont augmenté de 46 % sur un an pour atteindre la somme totale de 668 millions d’euros en 2022. Il peut être très tentant de louer son bien immobilier ponctuellement ou de manière plus habituelle. Le nombre croissant de logements affectés à ce marché de la location saisonnière a naturellement une incidence défavorable sur le nombre de logements disponibles à la location à titre de résidence principale. Certaines villes, comme Saint-Malo, ont par conséquent décidé de réguler le nombre de logements pouvant faire l’objet de location saisonnière, en les soumettant à une autorisation préalable.
Qu’est qu’une location saisonnière ?
La location saisonnière concerne le logement à usage d’habitation, meublé, qui ne constitue pas la résidence principale du locataire et a vocation à être de courte durée, au maximum pour « la saison ». Le meublé de tourisme correspond à une catégorie particulière de logements ayant obtenu un classement qui a pour objectif d’indiquer au client un niveau de confort et de prestation. Ce classement constitue un outil de commercialisation pour le loueur et lui permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.
Quelles sont les vérifications à faire avant de louer un logement en location saisonnière ?
Avant de louer un appartement, il est nécessaire de s’assurer qu’aucune disposition du règlement de copropriété ne l’interdit. Cela peut dépendre du standing de l’immeuble, mais également de sa localisation et de sa typologie. Le caractère commercial de la location saisonnière peut rendre impossible ce type de location dans un immeuble à destination bourgeoise.
Lorsqu’il s’agit d’une maison en lotissement, attention à bien relire le cahier des charges qui peut, dans certains cas, restreindre les locations.
Quelles sont les autorisations nécessaires ?
Le Code du Tourisme prévoit pour toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme l’obligation d’en faire préalablement la déclaration auprès du maire de la commune où est situé l’immeuble.
Cette déclaration n’est pas obligatoire quand le local constitue la résidence principale du propriétaire, c’est-à-dire quand il l’occupe au moins huit mois par an.
Dans la mesure où il est difficile de distinguer clairement les meublés de tourisme et les locations meublées saisonnières, il est prudent de procéder à cette déclaration dès lors que le bien loué n’est pas occupé par le propriétaire plus de huit mois par an. Dès réception de cette déclaration, la mairie délivre au propriétaire, déclarant un accusé de réception comprenant un numéro de déclaration. Ce numéro devra être indiqué dans chacune des annonces d’offre de location de ce logement.
Dans les communes de plus de 200.000 habitants, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation en mairie.
Ces communes ont également la possibilité de contraindre les loueurs de logements utilisant les plateformes numériques à se déclarer en mairie.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le conseil municipal peut en outre définir un régime d’autorisation temporaire et limiter ainsi la possibilité pour une personne physique de louer en meublé touristique. Il est donc capital de se renseigner en mairie !
L’exemple de Saint-Malo
Pour encadrer les locations de courte durée, la ville de Saint-Malo a instauré un quota maximal de logements autorisés pour cette activité. L’arrêté pris par la Ville de Saint-Malo en juillet 2021 pour réguler les meublés de tourisme fixe des quotas par quartier et limite le nombre de logements consacrés à la location de courte durée à un seul par propriétaire physique pour une durée de trois ans. Intra-Muros, ce quota est de 12,5 %. La Ville exerce ainsi un pouvoir de régulation sur les logements dédiés uniquement à la location de courte durée.
Cette règlementation ne s’applique pas en cas de location de tout ou partie de la résidence principale du loueur moins de quatre mois par an.
Quelles sont les règles de sécurité à respecter ?
Les piscines doivent être munies d’un dispositif de sécurité normalisé pour prévenir le risque de noyade et les logements doivent être équipés d’un détecteur de fumée.
D’une manière plus générale, le bailleur est tenu de délivrer le logement en bon état de réparation et s’assurer de son accessibilité.
Quel contrat de location ?
Le contrat de location saisonnière doit être établi par écrit en deux exemplaires, contenir le descriptif des lieux, le prix, la durée de la location, les charges éventuelles, les conditions de paiement, les conditions d’annulation, le montant du dépôt de garantie et le montant prévisionnel de la taxe de séjour. Un état des lieux et un inventaire du mobilier seront établis en deux exemplaires à l’arrivée et au départ du locataire. S’il est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel de la location, les conditions de sa rémunération doivent être précisées dans le contrat. Les arrhes ne peuvent dépasser plus de 25% du prix de la location du bien immobilier.
Louer à des étrangers
Toute personne qui donne en location un hébergement touristique à un client de nationalité étrangère doit lui faire remplir une fiche individuelle de police. Le client étranger doit remplir et signer la fiche de police dès son arrivée. Le loueur doit conserver la fiche de police pendant 6 mois. Il doit la remettre, sur leur demande, aux services de police et de gendarmerie.
Quelle fiscalité ?
La location saisonnière constitue fiscalement une activité commerciale soumise aux bénéfices industriels et commerciaux quand elle est exercée à titre personnel ou sous forme d’entreprise individuelle.
Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés quand elle est exercée au sein d’une société commerciale.
Le conseil de Maître L’Ollivier
La SCI ayant un objet civil fait mauvais ménage avec la location meublée (de tourisme ou pas). L’administration peut requalifier le régime fiscal d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu qui se prête à une telle activité et la soumettre d’office à l’impôt sur les sociétés avec des conséquences parfois dramatiques, notamment en matière de plus-value immobilière.
Si vous souhaitez louer en meublé, deux statuts existent : celui de loueur en meublé professionnel (LMP) et de celui, plus fréquent, de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le statut LMNP concerne généralement les personnes qui ne possèdent qu’un ou deux logements loués meublés. Les loyers que vous percevez sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d’imposition dont les seuils diffèrent selon la nature de la location :
• le régime forfaitaire (micro-entreprise ou micro-bic) lorsque les recettes annuelles de la location ne dépassent pas 72 600 €. Sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%;
• le régime réel, automatique si vos recettes annuelles dépassent 72 600 € ou sur option. Dans ce dernier cas, il est fortement recommandé, voire indispensable, de faire appel à un expert-comptable qui exposera les avantages, mais aussi les contraintes d’une telle option. Ce régime permet de déduire l’ensemble des frais et charges réellement supportés, mais implique la tenue d’une comptabilité, d’une déclaration de résultats ainsi que la réalisation d’un bilan annuel.
Attention : les logements ayant obtenu un classement les faisant entrer dans la catégorie des « meublés de tourisme » peuvent bénéficier d’un régime micro-BIC spécifique et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71% dès lors que les recettes hors taxe n’excèdent pas 176.200 euros.
L’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont remplies (article 155, IV du Code général des impôts) :
• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Le statut de LMP confère des avantages fiscaux, mais présente des contraintes notamment comptables.
Fiscalité locale
La location saisonnière a des conséquences en matière de cotisation foncière des entreprises (CFE) et de taxe de séjour.
La CFE concerne les locations portant sur des locaux non compris dans l’habitation personnelle du loueur.
La taxe de séjour de location saisonnière est due par les personnes qui ne sont pas domiciliées dans la commune concernée et qui n’y possèdent pas de résidence secondaire. Ce sont les communes qui décident, par délibération prise par le conseil municipal, d’appliquer le principe de la taxe de séjour et fixent son tarif. Cette taxe s’applique aux locations saisonnières effectuées via les plateformes en ligne.
Conclusion :
Les personnes qui envisagent d’acquérir un bien spécifiquement pour la location saisonnière doivent impérativement en parler à leur notaire dès la préparation du dossier d’acquisition pour que ce dernier procède aux vérifications spécifiques et leur donne tous les conseils utiles.
La législation, la règlementation et la jurisprudence en la matière évoluent vite !
Une expertise de Maître Thomas L’Ollivier, vice-président de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine