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Le nouveau DPE : bail d’habitation, vente et copropriété

Devenu « opposable » depuis juillet 2021, le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) vise une meilleure fiabilité de la classification des logements. Cette première étape d’identification s’accompagne d’outils pour guider vers la rénovation énergétique des bâtiments énergivores. Si la réalisation des travaux n’est pas rendue obligatoire, le propriétaire récalcitrant risque néanmoins d’y laisser quelques plumes…

DPE

Me Thiphaine Guyot-Vasnier et Me Rémi Boichard ©DR

Il y a un an, en février 2021, deux informations a priori contradictoires se répondaient. D’une part, un sondage révélait que 9 acquéreurs sur 10 considéraient les performances énergétiques d’un logement comme un critère important pour l’acquisition d’un futur bien, si bien que 80 % des futurs acquéreurs s’informaient avant de visiter sur le classement DPE (SeLoger.com/Opinionway). D’autre part, un rapport parlementaire faisait état du manque de fiabilité du Diagnostic de performance énergétique avec une marge d’erreur pouvant atteindre 300 % !

C’est pour répondre à cette contradiction que le DPE a subi de profondes évolutions l’été dernier.

Il est vrai que la rénovation des logements est une préoccupation constante depuis quelques années. De belles déclarations d’intentions ont fleuri telles que :

  • Rénovation énergétique de 500 000 logements / an et de tous les bâtiments les plus énergivores classés F ou G avant 2025 (Loi du 17 août 2015),
  • Éradication de « la précarité énergétique » en 10 ans (Axe 3 du Plan climat, juillet 2017)
  • Obligation pour tous les logements d’être classés entre A et E d’ici 2028 (Loi du 8 novembre 2019)

C’est dans ce contexte que s’inscrit la loi ÉLAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 à l’origine du renouveau : le DPE n’a plus valeur informative, mais il devient « opposable » juridiquement dans la relation entre vendeur/acquéreur ou bailleur/locataire. Cette disposition devait entrer en vigueur le 1er janvier 2021, mais le contexte sanitaire est à l’origine d’un report au 1er juillet 2021.

Ce nouveau statut juridique a entraîné un changement dans l’élaboration et le contenu du DPE.

Ainsi, deux décrets du 17 décembre 2020 et trois arrêtés du 31 mars 2021 (et leurs annexes aux nombreuses pages…) ont modifié en profondeur le DPE afin de mieux encadrer le travail du diagnostiqueur et de l’arrimer à une méthode de calcul standardisée dont la réalisation est confiée à des logiciels agréés. Toutefois, ce dispositif doit être confronté à la diversité des logements : les défaillances révélées (et désormais corrigées) pour les logements construits avant 1975 pourraient ne pas être isolées.

Mais c’est sans attendre le parachèvement de ce nouveau DPE que le pouvoir législatif a continué son mouvement avec la loi du 22 août 2021 dite Climat et Résilience, adoptée dans les suites du travail de la Commission Citoyenne sur le Climat.

Cette loi vient renforcer une architecture de la rénovation énergétique des logements construite autour du DPE qui doit permettre d’identifier les besoins (1). Il est complété par un plan pluriannuel de travaux en copropriété ou un audit énergétique en monopropriété (2). Surtout, en déterminant sa performance, le DPE devient l’outil qui détermine les contraintes pesant sur le logement (3).

1.Identifier les besoins

a. Un nouveau document

Ce DPE nouvelle formule vise à tourner la page des diagnostics établis sur facture ou tout simplement vierge. Depuis le 1er juillet 2021, il est fait interdiction de reprendre le DPE antérieur ou de se fonder sur une simple déclaration du propriétaire. Le diagnostic doit être réalisé selon la méthode de Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements (3CL). Concrètement, le diagnostiqueur doit visiter l’immeuble avant d’entrer les données récoltées par ses soins dans un logiciel agréé. Ce dernier déterminera le niveau de performance énergétique en énergie primaire et la quantité d’émission de gaz à effet de serre. Le logement est ensuite classé entre A (extrêmement performant) et G (extrêmement peu performant). Par ailleurs, le diagnostic devra renseigner sur plusieurs caractéristiques du bâtiment telles que la performance de l’isolation, le confort thermique en période estivale…

Validité :

  • Nouveau DPE réalisé à compter du 1er juillet 2021 : 10 ans
  • DPE réalisé entre 2018 et 31 juin 2021 : jusqu’au 31/12/2024
  • DPE réalisé entre 2013 et 2017 : jusqu’au 31/12/2022

b. Une nouvelle obligation pour les habitations collectives

Le DPE reste obligatoire en cas de construction, de vente ou de location. À partir de 2024*, s’y ajoute l’obligation d’un DPE valide pour tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire est antérieur à 2013. Certes, il ne s’agit pas forcément de copropriétés ni de toutes les copropriétés, mais des bâtiments regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Il n’existe pas (encore) de sanction à cette obligation. Toutefois, le DPE collectif ne valant plus comme DPE de chaque appartement, sa réalisation permet de simplifier la procédure pour l’obtention d’un DPE par logement selon la nouvelle formule.

En copropriété, le syndic veillera à soumettre à l’assemblée générale le choix d’un diagnostiqueur avec les devis correspondants aussi longtemps que la décision n’aura pas été prise.

*Calendrier de l’obligation d’un DPE collectif :

  • + de 200 lots : 1/01/2024
  • de 50 à 200 lots : 1/01/2025
  • de 50 lots : 01/01/2026

Guider la réalisation des travaux : les compléments du DPE

a. En monopropriété : L’audit énergétique

Introduit en 2019 puis modifié en 2021, l’audit énergétique est désormais exigé uniquement pour la vente des logements hors copropriété. L’audit doit présenter un parcours de travaux permettant au logement d’atteindre progressivement une performance satisfaisante : d’abord un classement E puis à terme un classe- ment B. L’audit devra être remis à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble. Ce document s’insère donc dans la relation entre vendeur et acquéreur dès ses prémices. Le texte prévoit une application progressive pour qu’en 2034, les logements classés D y soient soumis. Applicable au 1er janvier 2022 pour les logements classés F et G par le DPE, il ne manque plus que les textes d’application pour que cet audit puisse être mieux connu de tous. Le ministère du Logement en a reporté l’application au 1er septembre 2022.

b. En copropriété : Le projet de plan pluriannuel de travaux et le fonds travaux.

Si les logements en copropriétés ne sont pas soumis à audit énergétique, c’est en raison du plan pluriannuel de travaux (PPT). Désormais, les copropriétés sont tenues d’établir un projet de plan pluriannuel pour les immeubles de plus de 15 ans. Appuyé notamment sur le DPE, ce projet de plan devra définir et programmer les travaux d’économies d’énergie et de réduction des gaz à effet de serre à réaliser. L’assemblée générale devra ensuite se prononcer sur sa mise en œuvre. L’autorité administrative pourra demander la communication du plan adopté, voire réaliser un projet de plan aux frais des copropriétaires.

Afin de permettre la réalisation du projet de plan pluriannuel puis des travaux, le Législateur a renouvelé le cadre du fonds travaux. D’abord, son utilisation est désormais fléchée principalement vers le plan pluriannuel de travaux au détriment des travaux d’entretien ou d’agrément. Ensuite, la cotisation annuelle obligatoire en cas de PPT adopté ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux du plan et 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

Le syndic veillera à soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires les modalités de réalisation du projet de plan pluriannuel ainsi que le montant en pourcentage du fonds travaux.

Calendrier d’entrée en vigueur de ces dispositions :

  • + de 200 lots : 1/01/2023
  • de 50 à 200 lots : 1/01/2024
  • moins de 50 lots : 01/01/2025

L’importance du DPE

a. Les contraintes sur le propriétaire

– Le bail d’habitation

Premièrement, l’annonce immobilière doit désormais contenir, outre la classification du logement, le montant des dépenses théoriques inscrit dans le DPE. Ces deux informations doivent également être reprises dans le bail. Deuxièmement, les critères du logement indécent intègrent depuis 2015 la performance énergétique. Si le décret du 11 janvier 2021 avait timidement défini un premier seuil, la loi du 22 août 2021 a fixé un calendrier.

Seront indécents :

  • En 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale/m2/an.
  • En 2025 : tous les logements classés G
  • En 2028 : tous les logements classés F
  • En 2034 : tous les logements classés E

Troisièmement, l’augmentation des loyers des passoires énergétiques (logements classés F ou G) sera impossible pour tout contrat conclu, renouvelé ou tacitement reconduit à compter du 24 août 2022.

– La vente

Depuis le 1/01/2022, l’annonce immobilière puis l’acte de vente des biens classés F ou G mentionnent que leur consommation énergétique excessive nécessite des travaux. D’ailleurs, un audit énergétique présentant le parcours de travaux doit être présenté au potentiel acquéreur dès sa première visite. Cette communication obligatoire a pour objectif d’inciter le vendeur à rénover sauf à subir une minoration du prix de vente a minima à hauteur des travaux évalués. La hausse vertigineuse des prix de l’énergie va sans doute accroitre encore l’impact du DPE sur le prix de vente.

b. La responsabilité du diagnostiqueur

Avant, le DPE avait uniquement valeur informative. Désormais, seules les recommandations ont une valeur informative, le reste du contenu du DPE devient « opposable ». Cela justifie qu’il constitue la clef de voûte des contraintes imposées au propriétaire. C’est donc in fine le diagnostiqueur qui est responsable des conséquences induites.

Outil de connaissance renforcée, le nouveau DPE devient la boussole des incitations à la rénovation énergétique de l’habitat. Sera-t-il à l’avenir le support d’une obligation de travaux si les objectifs de rénovation ne sont pas atteints ?

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