Envie d’acquérir un appartement face à la mer, une maison à la campagne ou une villa les pieds dans l’eau ? Quels sont les critères à retenir pour effectuer un bon investissement ? Comment ne pas surpayer son pied-à-terre ? Quels sont les coûts et charges à prévoir ? Éléments de réponses avec Maître Stéphane Le Jamtel, notaire à la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine.
Pourquoi acheter une résidence secondaire ?
Acquérir une résidence secondaire peut répondre à différents objectifs : disposer d’un pied-à-terre dans un lieu apprécié pour réunir sa famille, réaliser un investissement ou encore transmettre un bien à ses descendants. Avec des prix du marché, certes en augmentation, mais toujours accessibles, et des taux d’intérêts de crédits immobiliers historiquement bas, acheter une résidence secondaire représente une réelle opportunité et l’occasion de développer son patrimoine.
10 %, c’est le taux de résidences secondaires en France métropolitaine (13 % en Bretagne et 7 % en Ille-et-Vilaine) (Source : Insee)
Quel est le profil des acquéreurs ?
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Sur le littoral bretillien, 40 % des acquéreurs ont plus de 60 ans. Les Parisiens quant à eux, interviennent dans 15 % des transactions de maisons.
Toutefois, depuis le début de la crise de la Covid et le premier confinement, nous avons constaté une évolution dans les critères de recherche de nombreux acquéreurs.
Avec l’essor du télétravail, la résidence secondaire est devenue un bien encore plus prisé. Il ne s’agit plus de rechercher une maison de vacances, mais une propriété que l’on pourrait appeler de « semi-principale ». L’usage évolue et n’est plus aussi occasionnel qu’auparavant puisqu’on peut désormais y passer plusieurs jours par semaine.
En 40 ans, le nombre de résidences secondaires a augmenté de 60 % (Source : Insee)
Quel lieu choisir pour votre résidence secondaire ?
Que vous soyez plus mer que montagne n’est pas le premier critère à prendre en compte pour se lancer dans l’achat de sa résidence secondaire. La distance n’est pas non plus un critère mais c’est bien la durée de trajet pour vous rendre dans votre résidence secondaire que vous devez considérer. Quel que soit le mode de transport que vous utiliserez, il est recommandé de ne pas dépasser une durée de deux heures entre les deux résidences (principale et secondaire).
Les coûts générés par une maison secondaire ne sont pas négligeables et il faut pouvoir amortir cet investissement en profitant régulièrement de votre bien. Choisir un lieu facilement accessible vous permettra de passer des séjours réguliers dans votre logement, week-ends inclus.
La proximité d’une autoroute, d’une gare ou d’un aéroport représente également un plus. Calculez le prix de ces trajets en fonction de la fréquence à laquelle vous souhaitez vous y rendre afin d’évaluer le coût des allers-retours.
L’achat d’une résidence en bord de mer reste une valeur sûre. Attention toutefois à ne pas surpayer votre bien, d’autant plus dans le contexte actuel où la demande est beaucoup plus forte que l’offre. Bien se renseigner sur le marché immobilier du secteur que vous visez est une étape incontournable.
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Prix au m2 d’appartements anciens sur le littoral bretillien
| Ville | Prix au m2 | Évolution sur 1 an |
| Cancale | 3 170 € | + 4,0 % |
| Saint-Malo | 3 750 € | + 10,6 % |
| Dinard | 4 640 € | + 19,8 % |
Prix des maisons anciennes sur le littoral bretillien
| Ville | Prix médian | Évolution sur 1 an |
| Cancale | 295 500 € | + 9,4 % |
| Saint-Malo | 353 000 € | – |
| Dinard | 379 000 € | + 13,1 % |
| Saint-Lunaire | 427 500 € | + 13,1 % |
| Saint-Briac-sur-Mer | 432 500 € | – |
Appartement ou maison, que choisir ?
Que ce soit l’appartement ou la maison, les deux présentent des avantages comme des inconvénients. L’essentiel est que le bien corresponde à vos besoins et votre mode de vie. Une maison disposera probablement d’une plus grande surface et d’un espace vert à entretenir régulièrement. Un appartement n’aura pas cet inconvénient mais vous devrez veiller à ce que la copropriété soit bien entretenue et que les charges ne soient pas trop élevées. La consultation des procès-verbaux des assemblées générales vous permettra de connaître les travaux futurs programmés.
Les critères à prendre en compte avant de signer :
| Pour un appartement | Pour une maison |
| L’emplacement du bien dans l’immeuble (situation et orientation) | L’emplacement du bien dans la ville/quartier |
| Le règlement et les charges de copropriété | Le montant des charges (et le règlement et cahier des charges si la maison fait partie d’un lotissement) |
| Les travaux de rénovation ou d’aménagement | |
| La taxe foncière, taxe d’habitation et impôts locaux | |
| Les diagnostics techniques | |
| Les projets d’urbanisme de la ville | |
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Quels sont les coûts à prévoir ?
Parce qu’un bien inoccupé engendre toujours plus de frais d’entretien et administratifs, vous devez étudier en amont le coût réel de votre achat. En moyenne, les coûts générés par une résidence secondaire représentent chaque année 2 % de la valeur de la propriété. S’il ne s’agit pas d’un bien neuf, des travaux en tout genre seront à prévoir. Par exemple, pour une habitation située à proximité de la mer, des travaux tels que les ravalements de façade ou le changement des huisseries seront plus récurrents. De plus, en cas de rénovation énergétique du bien, les avantages fiscaux comme le dispositif MaPrimeRénov’, ne s’appliqueront pas pour votre habitation puisqu’ils sont réservés aux résidences principales.
À tout cela s’ajoute les factures habituelles : électricité, eau, gaz, assurance habitation… Sans oublier les taxes foncières, charges de copropriétés et impôts locaux.
Les propriétaires de résidences secondaires ne sont pas exemptés du paiement de la taxe d’habitation, même si 80 % des Français ne la paient plus pour leur résidence principale depuis 2020.
Pourquoi recourir à la location saisonnière de sa résidence secondaire ?
Pour compenser et payer une partie des frais d’entretien, il est possible de louer une partie de l’année sa résidence secondaire. En moyenne 6 semaines de location par an couvrent l’ensemble des frais d’entretien et charges.
Même si l’attractivité de la Bretagne n’est plus à prouver, le rendement de la location saisonnière dépend de nombreux facteurs : surface, qualité des prestations, localisation, saisonnalité, durée… Une fois ces éléments pris en compte et que vous souhaitez vous lancer, il convient d’effectuer certaines démarches administratives. En effet, certaines communes obligent le propriétaire à déclarer sa location saisonnière en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration. Il convient de vous renseigner auprès de votre mairie.
Par ailleurs, les revenus tirés de la location sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). Jusqu’à 32 900 € de loyers perçus, le régime Micro-Bic s’applique. Vous bénéficiez d’un abattement pour charges pouvant aller jusqu’à 71 % si vous louez en meublé de tourisme.
Enfin, il est préférable d’établir un contrat de location écrit en deux exemplaires pour vous protéger en cas de litige.
Le conseil du notaire
La résidence secondaire doit être un havre de paix, où l’on vient se ressourcer, en dehors des grandes métropoles, pour se déconnecter ; mais acheter une résidence secondaire est un plaisir qui peut se payer cher lorsque les paramètres financiers et fiscaux n’ont pas été évoqués en amont du projet.
Toutefois, la résidence secondaire n’est plus passive, en effet, elle peut être proposée à la location sur une courte durée, permettant ainsi d’assumer les charges inhérentes à un bien immobilier.