FNAIM entreprises

Les membres de l'observatoire de la FNAIM Entreprises 35 ont dressé le 18e panorama de l'immobilier d’entreprise sur le bassin rennais, au café Wunder, en centre de Rennes, mi-février. Accueillant un nouveau membre dans cette fédération qui réunit les professionnels de l'immobilier d'entreprise - le cabinet CBRE - il sont revenus sur l'année 2023, au marché chahuté, marquée par des axes forts : faire preuve de résilience et régénérer le parc existant.

Régénérer la seconde main

Dixième au rang des métropoles françaises ou il fait bon vivre et travailler, Rennes est en 6^e – 7^e position sur le marché de l’immobilier d’entreprises. Et si ce marché n’est pas aussi tendu que celui du logement, les membres de l’observatoire restent vigilants. « Il y aura de moins en moins de biens neufs, et nous devrons nous adapter à ce nouveau format. La seconde main doit être attractive et rénovée car ce sera notre levier. Avec ces changements, nous devons aussi réajuster notre schéma commercial », précise Kévin Levaire, co dirigeant de la FNAIM Entreprises 35.

Les membres du FNAIM 35 restent positifs. « Nous sommes moins impactés que d’autres métropoles ». Quand les grandes métropoles affichent -15 à -20 %, de transactions, la métropole rennaise résiste à -10 %. « À titre comparatif, Nantes, qui est quasiment sur le même marché que Rennes, est plutôt de l’ordre de -20 %. Le problème, c’est que l’on arrive doucement à ce schéma. »

Marché des bureaux : « Il y a un net ralentissement avec 105 943 m2 placés en 2023, soit une baisse de près de 15 %. Le nombre de transactions recule de 20 % avec un peu plus de 230 transactions réalisées », évoque Clarisse Chevalier, de Kermarrec entreprise. Deux secteurs restent malgré tout dynamiques : l’Est de Rennes avec Viasilva, qui comptabilise 35 % des parts de marché ; à l’Ouest le secteur de la Courrouze concentre de grosses transactions grâce, en partie, à la ligne B du métro ( exemple, les installations de la CPAM sur 9 000 m2, WeFlex, etc).
L’offre disponible est en hausse : + 40 % sur un an à fin 2023, mais en majorité du stock de seconde main avec 104 000 m2 disponibles, contre 65 000 m2 il y a un an. Un part importante stagne faute de travaux de renovation, mais cette offre devrait diminuer dans les prochaines années avec les réglementations de Zéro artificialisation nette (ZAN). L’offre neuve est relativement similaire à l’année passée : 50 000 m2 disponibles, « nous restons vigilants face au manque de stock à venir en 2025-2026 »
Marché des locaux d’activités : résilient par le passé, 2023 marque un ralentissement de ce marché dynamique. 104 000 m2 ont été transactés : – 13 % par rapport à 2022, et très loin de 2021 : – 20 % en deux ans. Des chiffres qui placent 2023 en dessous de la moyenne à cinq ans (113 000 m2). « C’est un marché d’acheteurs et la hausse des taux d’intérêt a perturbé la demande », précise Clarisse Chevalier, de Kermarrec entreprise. Quant à l’offre, alors qu’elle était en chute libre depuis 2019, « nous constatons une hausse du stock en parallèle, s’expliquant par la baisse de la demande placée, mais également par l’obsolescence d’une partie du parc, qui ne trouve pas preneur, les utilisateurs privilégiant des locaux neufs ou récents ».
©FNAIM entreprises 35
Marché des entrepôts : « Un marché de plus en plus déconnecté des besoins », indique Stéphane Dauphin, de Cushman & Wakefield. La demande placée est faible (38 000m2), due à une offre « qui peine à se reconstituer ou à se constituer sur des secteurs souvent trop éloignés. Sur Rennes métropole, il n’y a plus de foncier disponible pour des activités logistiques. Or, une plateforme logistique doit être à proximité d’un bassin de consommation ou d’un environnement industriel. On oublie souvent que la logistique est un rouage essentiel au bon fonctionnement de l’économie. » 46 300 m2 sont disponibles dont 6 000 m2 immédiate en ICPE, mais à plus de 30km de Rennes.
Marché de l’investissement : au ralenti, avec une baisse de 57 % par rapport à l’année 2022 au niveau national. Commerces, locaux d’activités et bureaux représentent plus de la moitié de la cible des investisseurs principalement institutionnels, mais aussi des personnes privées. Dans ce contexte incertain, le marché de l’investissement va « certainement encore tâtonner pour trouver le juste niveau de rémunération pour les investisseurs, même si les taux d’emprunt commencent à amorcer une baisse, dit Éric Debarnot, du groupe Giboire. Le territoire rennais, comparé à d’autres métropoles régionales, affiche toutefois des fondamentaux solides avec des zones tertiaires identifiées de qualité, bien desservies par les transports collectifs et un parc immobilier assez récent, qui devrait attirer de nouveau les investisseurs. » Taux de rendement prime à Rennes : 6%.