Cette garantie est prévue par l’article 1641 du Code Civil, lequel prévoit que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre s’il les avait connus. »
Ainsi, l’action en garantie des vices cachés constitue un instrument juridique utilisé quotidiennement par les praticiens. Encore faut-il en connaitre les conditions ainsi que son régime juridique, lequel a été récemment précisé par la jurisprudence de la Cour de cassation.
L’évolution la plus prégnante concerne l’encadrement dans le temps de l’action : en effet alors que la jurisprudence antérieure estimait que l’action était encadrée dans un délai de cinq ans, il est désormais jugé que l’action est enfermée dans un délai butoir de 20 ans à compter de la vente.
Retour sur une saga judiciaire passionnante et importante.
- La garantie des vices cachés : une protection de l’acquéreur :
Le débiteur de la garantie est en premier lieu le vendeur immédiat de l’immeuble. Il convient de rappeler que son ignorance du vice ne l’exonère pas de son obligation de garantie ( article 1643 du Code Civil).
En outre, l’acquéreur peut tout à fait invoquer cette garantie à l’encontre des vendeurs antérieurs.
Néanmoins, et comme chaque action juridique l’impose, l’acquéreur ne peut faire valoir cette garantie que s’il démontre le vice caché, lequel se prouve par tous moyens.
Le vice doit répondre à certaines caractéristiques :
- Le vice doit porter atteinte à la destination ou à l’usage de l’immeuble :Ainsi, il a été jugé qu’une erreur de conception dans un immeuble récemment rénové peut constituer un vice caché au sens de l’article 1641 du Code Civil(3e Chambre Civile de la Cour de cassation 25 octobre 2006 n° 05-17.115).
- Le vice doit à l’évidence être caché, sachant que même visible un vice peut être invoqué par l’acquéreur s’il démontre qu’il ne pouvait en mesurer l’ampleur et les conséquences ;
- Le vice doit exister antérieurement à la vente ;
- Et enfin, le vice doit être inhérent au bien vendu, c’est-à-dire qu’il ne doit pas trouver son origine dans des éléments extérieurs au bien vendu.
- Le délai d’action de la garantie des vices cachés : retour sur la jurisprudence de la troisième Chambre Civile de la Cour …
