Lancé en 2019, le dispositif fiscal « Denormandie Dans l’Ancien » a été renforcé mi-décembre, lors du vote du budget 2020. Il a pour objectif d’inciter à acheter et à rénover des logements dégradés, revitaliser les centres des villes moyennes du programme « Action Cœur de Ville ».
Cette aide aux particuliers à rénover des logements locatifs, peut attirer les investisseurs, le dispositif fiscal « Denormandie dans l’Ancien » prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Objectif annoncé : que les centres-villes regagnent en dynamisme, attirent de nouveaux investisseurs, de nouveaux locataires séduits par des logements réhabilités et plus performants. Cette aide est liée à des conditions de location à prix abordable, afin de favoriser l’accès aux logements pour les ménages à revenus modestes.
« L’enjeu est de mobiliser les experts immobiliers locaux pour proposer le dispositif et le conseiller aux personnes qui cherchent à investir pour louer » explique Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement. « Dans sa nouvelle version, l’aide est encore plus facilement mobilisable pour les investisseurs dans l’ancien dès qu’ils souhaitent rénover des appartements. Notre objectif est de massifier le recours au dispositif afin d’accélérer la rénovation des villes moyennes pour soutenir tout notre programme de revitalisation de ces communes. »
Plafond des dépenses pris en charge : 300 000 €
Si le bien est acheté 450 000 euros et que 150 000 euros de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur 300 000 euros, non sur 600 000. Pour bénéficier du dispositif fiscal, l’investisseur dans le logement ancien doit :
· procéder à des travaux d’amélioration qui représentent au moins 25 % du montant de l’opération immobilière (achat + travaux) ;
· louer son bien vide à un loyer abordable pendant 6, 9 ou 12 ans, ce qui lui donne la possibilité de défiscaliser de ses revenus respectivement à 12 %, 18 % ou 21 % de son investissement total suivant la durée. (Les plafonds de loyers et de ressources sont consultables en ligne :
· réaliser son achat dans l’une des communes éligibles, soit l’une des villes du programme Action Cœur de Ville (qui vise à revitaliser les villes moyennes), soit des villes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT). En Bretagne, cela concerne les villes suivantes : Fougères, Redon, Saint-Malo, Vitré, Lannion, Saint-Brieuc, Morlaix, Quimper, Lorient, Vannes, Pontivy.
Un dispositif simplifié, élargi et prolongé
· prolongation du dispositif jusqu’au 31 décembre 2022. Cette prolongation donnera plus de visibilité aux investisseurs ;
· simplification du périmètre des zones éligibles : il sera possible d’en bénéficier dans l’ensemble du territoire des communes éligibles et non plus dans les seuls « centres-villes ». Le dispositif continuera de porter sur les communes identifiées comme ayant un besoin particulier de réhabilitation de l’habitat.
· élargissement de la liste des travaux éligibles : pour atteindre les 25 % du coût total de l’opération, pourront être comptabilisés non seulement les travaux de rénovation, mais également ceux permettant la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ou encore concernant la création de surface habitable nouvelle.
Articulation avec les autres dispositifs d’aides à l’investissement locatif
La réduction d’impôt dite « Pinel » ne vise pas les mêmes opérations que le Denormandie dans l’ancien : elle s’applique à l’acquisition de logements neufs ou assimilés et dépend d’un zonage spécifique (zones A, Abis et B1). Ce dispositif continue de s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2021. Dans les quelques situations ou les deux réductions d’impôt pourraient s’appliquer, le contribuable aura le choix du dispositif dont il entend bénéficier.
La déduction des revenus fonciers « Louer abordable » ne nécessite pas de réaliser un investissement, mais s’adresse également à ceux qui sont déjà propriétaires. L’aide s’appuie sur un conventionnement avec l’Anah et la déduction s’applique chaque année pendant toute la durée de la convention si les conditions, notamment de loyers, continuent d’être respectées.
Ce dispositif continue de s’appliquer dans les conditions habituelles et jusqu’au 31 décembre 2019. Il vient d’ailleurs d’être renforcé dans le cadre de la loi Elan.
Un investisseur qui souhaite s’inscrire dans ce dispositif peut le faire, mais il ne pourra alors bénéficier ni du dispositif Pinel, ni du Denormandie dans l’ancien.
Renseignement sur le site du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales : la liste des villes éligibles et les plafonds de loyers et de ressources :
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/dispositif-denormandie-une-aide-fiscale-la-renovation-et-la-location
