Couverture du journal du 03/02/2023 Le magazine de la semaine

Logement : ce qui change en 2023

Interdiction de location des passoires thermiques, suppression de la taxe d’habitation, nouveau Pinel, l’actualité pour le secteur de l’immobilier sera dense en 2023. Le point sur les nouveautés avec Maître Corinne RIMASSON, membre de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine.

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Maître Corinne RIMASSON, membre de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine. ©Corinne TARGOSZ - PHOTO GRAPHISTE

À chaque début d’année, ses changements. 2023 en annonce de nombreux en matière de logement, avec l’annonce des nouvelles lois, réformes, et autres règlements. Que vous soyez propriétaire ou locataire, voici ce qu’il faut retenir.

Interdiction de location pour les logements énergivores

À compter du 1er janvier 2023, la loi énergie et climat entre en application sur le critère de la performance énergétique des logements. Les plus énergivores consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m2 et par an sont désormais interdits à la mise en location. Pour être considéré comme un logement décent, il vous faudra alors entamer des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer votre diagnostic de performance énergétique (DPE).
Cette mesure s’applique uniquement aux baux conclus ou renouvelés au 1er janvier 2023.

Cette nouvelle réglementation s’accompagne par une modification de la présentation des DPE. La consommation en kwh/m²/an en énergie finale, et plus seulement la consommation en kwh/m²/an en énergie primaire, doit désormais être affichée en première page. La contrainte d’interdiction de louer est ainsi plus lisible par les propriétaires.

Les objectifs à travers cette interdiction sont avant tout de protéger les locataires contre des factures d’énergie trop élevées, d’inciter les propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique, mais aussi, à une plus grande échelle, de réduire les émissions de gaz à effet de serre du pays. En France, on recense 4% de passoires thermiques, soit 90 000 logements dont 70 000 logements privés et 20 000 dans le parc social.

A noter
A partir de 2025, la totalité des logements classés « G » sera concernée par cette interdiction de mise à la location. Les logements classés F le seront en 2028 et, enfin, les logements notés E en 2034.

Les DPE réalisés avant 2018 ne seront plus valables en 2023

Depuis le 1er juillet 2021, le contenu du diagnostic de performance énergétique est modifié pour devenir opposable.
Afin d’organiser la période de transition entre la période ancienne et l’entrée en vigueur du DPE « nouveau », il est prévu des dispositions spécifiques afin de réduire la durée de validité des diagnostics « anciens ».
Ainsi, les diagnostics réalisés avant le 31 décembre 2017 ne seront plus valables après le 31 décembre 2022.

Un nouvel audit énergétique obligatoire

Dès le 1er avril 2023, les logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), voient un nouvel audit s’appliquer à eux, afin d’améliorer la connaissance de l’acquéreur sur les travaux à effectuer. Cet audit devra être transmis à l’acquéreur et fait partie des diagnostics obligatoires pour les ventes. Il formule des propositions de travaux en une ou plusieurs étapes afin que le logement passe de « passoire thermique » à un logement classé C. Il devra être remis à l’acquéreur dès la visite du bien, et sera donc obligatoire en amont de la mise en vente comme un DPE. Il devra obligatoirement être annexé à la promesse de vente. Il n’engendre aucune contrainte, autre que d’en payer le coût, puisqu’il a un caractère purement informatif. L’objectif est de permettre à l’acquéreur d’intégrer à son budget les travaux qui devront obligatoirement être réalisés si le bien est destiné à être loué.

Cet audit contient un diagnostic du bien (thermique et géométrique, chauffage, production d’eau chaude, ventilation, climatisation éventuelle, éclairage), une estimation de la performance du bâtiment, en fonction du DPE et des préconisations de travaux. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié, assuré en responsabilité spécialement pour cette activité. Veillez donc à bien anticiper cette nouvelle norme pour avoir l’audit en votre possession au moment de la mise en vente de votre bien.

Augmentation de MaPrimeRénov’

Toujours dans le domaine de l’énergie, dans un contexte de crise énergétique et pour inciter les foyers à réduire leur consommation, le gouvernement a décidé de renforcer les aides accordées dans le cadre MaPrimeRénov’. Les plafonds des travaux pouvant être financés par les dispositifs seront revalorisés au 1er février 2023. De même pour les plafonds de ressources qui seront, eux aussi, revus à la hausse face à l’inflation.

Notez toutefois que depuis le 1er janvier, les subventions pour l’achat de chaudières à gaz ne sont plus prises en compte.

Le saviez-vous ?
MaPrimeRénov’, c’est la principale subvention publique destinée à améliorer les performances énergétiques des logements. En 2023, l’Etat prévoit d’allouer 2,5 milliards de subventions aux Français effectuant des travaux de rénovation.

Un carnet d’information pour la construction ou la rénovation d’un logement

À compter du 1er janvier 2023, les propriétaires devront établir un carnet d’information du logement lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. Ce dispositif rattache l’obligation de tenue du carnet d’information du logement à l’accompagnement des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie.

Entrée en vigueur du Pinel +

La loi Pinel est prolongée jusqu’en 2024 afin que les investisseurs participent au développement du parc locatif neuf. Toutefois, le dispositif évolue. Pour bénéficier des taux pleins de la réduction d’impôt (dit Pinel +), les logements doivent respecter un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.

Si vous investissez dans un logement neuf au 1er janvier 2023, le Pinel +, aussi appelé super Pinel, s’appliquera automatiquement.

Ce nouveau dispositif sera plus exigeant en termes de confort et de normes énergétiques, mais son avantage majeur réside dans l’importante réduction d’impôt qu’il propose. Vous pourrez bénéficier d’un abattement fiscal allant jusqu’à 21 % du prix du bien, dans l’hypothèse où vous vous engagez à le louer pendant 12 ans. Le taux dépend bien sûr de la durée de votre engagement.

Le regard de Maître Corinne Rimasson
Investir dans le neuf offre de nombreux avantages. Vous être propriétaire d’un bien durable à faible impact environnemental, qui ne nécessitera pas de travaux sur le court et moyen terme. L’investissement locatif représente également une opportunité de vous construire un patrimoine rentable et de participer au développement de l’offre immobilière. Enfin, vous bénéficiez d’avantages fiscaux telles que l’exonération de la taxe foncière les deux premières années, et une réduction fiscale proportionnelle à la durée d’engagement de mise en location de votre bien. N’hésitez pas à consulter votre notaire qui saura vous conseiller sur les meilleurs choix d’investissement à faire, en fonction de votre situation.

Suppression de la taxe habitation sur la résidence principale

Annoncée et attendue depuis plusieurs années, la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales concernera tous les Français en 2023. La taxe d’habitation est toujours due pour les résidences secondaires.

Prolongation du bouclier tarifaire énergie

Le bouclier tarifaire mis en place en 2021 pour le gaz et l’électricité est reconduit jusqu’au 30 juin 2023. Cette prolongation a pour but de pallier la forte hausse des prix de l’énergie auprès des ménages et des petites entreprises.
Ainsi, la hausse des tarifs n’excédera pas les 15 % pour le gaz, comme pour l’électricité à compter du 1er février 2023.
Attendez-vous tout de même à une augmentation moyenne de vos factures de 35 € si vous vous chauffez au gaz et de 20 € si vous vous chauffez à l’électricité.

Maintien du bouclier loyers jusqu’à l’été

Jusqu’au 30 juin 2023, les hausses de loyers sont plafonnées à 3,5%. Cette mesure vise à limiter l’impact de l’inflation sur les hausses de loyer afin que les ménages puissent prévoir leurs dépenses liées à leur logement.

Prenez date !
Après deux années d’emballement, le bilan de l’activité immobilière pour 2022 reste élevé sur le département. Les notaires constatent toutefois une diminution des volumes de transactions depuis quelques mois : -13,9% entre le troisième trimestre 2021 et 2022.
La Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine donne rendez-vous aux professionnels de l’immobilier le 25 janvier à 18h pour une conférence « Le logement : notre affaire à tous ». Contexte économique, tendances et prix de l’immobilier seront présentés par les notaires et experts du territoire.

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