Est-ce toujours le moment d’investir ?
Dans un marché locatif sous tension avec une raréfaction de l’offre, la demande de logements à louer n’a jamais été aussi forte.
La hausse des taux freine l’accession à la propriété des jeunes ménages, ce qui oblige de nombreux locataires à reporter leur projet d’achat. Le nombre de logements disponibles à la location ne cesse de s’amenuir, dans le neuf comme dans l’ancien.
À cela s’ajoutent de nouvelles contraintes pour les propriétaires bailleurs, en particulier en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le début de l’année, les logements classés G+ ne peuvent plus être mis à la location. Dès 2025, ce seront tous les logements classés G. Les F suivront en 2028 et les E en 2034. Le neuf s’avère donc être une solution d’avenir, mais c’est sans compter ses prix toujours élevés.
La pierre reste cependant une valeur refuge et un bon choix patrimonial grâce aux avantages que les dispositifs fiscaux peuvent offrir.
Comment fonctionne l’investissement locatif ?
L’investissement locatif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts tout en vous constituant un patrimoine. En contrepartie de cet avantage fiscal, vous vous engagez à mettre le bien à la location pour une certaine durée et selon les conditions propres au dispositif que vous aurez choisi.
Avant d’optimiser votre défiscalisation, la patience est de mise. Par exemple, si vous investissez avec le dispositif Pinel, il vous faudra conserver votre bien durant douze ans. Cette durée peut être réduite à neuf voire six ans, mais votre réduction fiscale sera moindre.
Le regard de Maître Bloas
L’impôt sur le revenu est soumis à un barème progressif : ainsi la progression de vos revenus s’accompagne d’une hausse exponentielle de votre impôt. Grâce à l’investissement locatif, vous réduisez vos impôts tout en dégageant des compléments de revenus liés aux loyers perçus.
Mais c’est surtout un excellent moyen de vous constituer un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre à vos enfants ! Cela vous offrira une sécurité qui vous permettra d’aborder sereinement votre retraite et la baisse de revenus qui l’accompagne.
Pinel, à qui s’adresse-t-il ?
Lancé en 2014, le dispositif Pinel encourage les investisseurs à se tourner vers la location dans le neuf. Le choix du neuf présente de nombreux avantages, il vous évitera de vous lancer dans des travaux et vous aurez des espaces plus fonctionnels répondant aux dernières normes de construction, de performance énergétique et de sécurité.
Le Pinel concerne uniquement les bâtiments d’habitation collectifs situés dans les villes où le marché locatif est tendu. En Bretagne, grâce à une expérimentation mise en place avec la Loi de Finances 2020 (dite « Pinel Breton »), 58 communes sont éligibles à ce dispositif.
Afin d’obtenir cette réduction d’impôts, vous êtes tenus de respecter quelques conditions comme le plafonnement des loyers ou encore des critères liés aux revenus du locataire.
Pinel + :
Depuis janvier 2023, l’avantage fiscal a été abaissé. Alors qu’il était auparavant de 12 % pour une durée d’engagement locatif de six ans, 18 % pour neuf ans, ou 21 % pour douze ans, il est désormais passé respectivement de 10,5 %, 15 % et 17,5 %.
Le Pinel + (ou « super Pinel »), permet de bénéficier des mêmes réductions d’impôts qu’en 2022. Les conditions sont en revanches durcies, principalement d’un point de vue environnemental. Le bien doit ainsi respecter les normes de construction imposées par la RE 2020, c’est-à-dire ayant un seuil d’émission de CO2 correspondant au jalon 2025 de la RE 2020. Concernant le DPE, le bien doit être classé A afin de faire face aux canicules estivales et réduire les consommations d’énergie l’hiver. Les surfaces minimales deviennent également obligatoires pour favoriser le confort du locataire : 28m2 pour un T1, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3… À cela s’ajoute également un espace extérieur privatif d’au moins 3m2 pour un T1 ou un T2, 5m2 pour un T3…
Enfin, à partir du T3, le logement doit avoir une ouverture sur l’extérieur sur au moins deux façades, avec des orientations différentes, sous peine de ne pas bénéficier des réductions d’impôt à taux plein !
Les précautions à prendre
Le dispositif Pinel est très efficace, mais pour que votre investissement devienne rentable, vous devez étudier avec précaution chaque aspect de votre achat.
Avec les nouvelles conditions beaucoup plus strictes du Pinel +, le prix d’achat, le montant du loyer, ainsi que la nature du programme proposé doivent être minutieusement analysés. L’emplacement et la qualité des prestations seront des critères essentiels avant de faire votre choix. Certaines villes vous garantiront de solides rendements et des taux de défiscalisation Pinel + ! Vous pouvez bien sûr bénéficier des taux diminués avec le Pinel « ancien », mais mieux vaut que votre opération vous permette d’en profiter à plein.
Prudence cependant : compte tenu des taux actuels d’emprunt, la rentabilité d’un tel investissement n’est pas toujours garantie. Faites donc bien vos calculs avant de vous lancer !
Notez que d’autres solutions fiscalement intéressantes existent telles que la location meublée non professionnelle (LMNP), le dispositif Loc’Avantages, la loi Denormandie, l’investissement Malraux, ou encore le déficit foncier.
Le conseil de Maître Bloas
Quel que soit le dispositif que vous choisissez, l’investissement locatif est un engagement dans le temps. La vie réserve parfois des surprises. Des événements tels qu’un changement d’emploi ou un divorce peuvent avoir de lourdes conséquences sur votre situation financière. Votre taux d’endettement pourrait par la suite vous empêcher de vous lancer dans de nouveaux projets comme l’achat d’un nouveau bien. Consultez votre notaire pour établir un bilan patrimonial. Il vous aidera à faire les choix les plus judicieux en fonction de votre situation.
Calculer sa rentabilité locative
La rentabilité locative brute correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition immobilière, rapportée au prix d’achat du bien. Le calcul s’effectue en divisant le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement (prix d’achat majoré des frais d’acquisition et des intérêts d’emprunt), puis de multiplier le résultat par 100.
Attention, la rentabilité brute ne reflète pas la rentabilité nette, car l’ensemble des charges auxquelles vous allez devoir faire face et votre fiscalité ne sont pas prises en compte.
Bon à savoir
La rentabilité dépend des caractéristiques de votre bien.
Un bien neuf coûte généralement plus cher à l’achat, mais vous aurez certainement moins de travaux à prévoir durant les premières années.
La surface du logement a également un impact. Une grande surface présente l’avantage de garder vos locataires plus longtemps, mais elle pourrait être plus difficile à louer et le prix au mètre carré sera inférieur à celui d’une petite surface tel qu’un studio.
Une expertise de Maître Virginie Bloas, membre de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine
