Couverture du journal du 03/02/2023 Le magazine de la semaine

Centre-ville de Rennes : la mutation commerciale en 6 points

Crise sanitaire, explosion du e-commerce, consommateurs à la recherche d’expériences innovantes, la période est un accélérateur des mutations du commerce. Qu’en est-il pour le coeur de ville rennais, où l’on recense 2114 locaux commerciaux, selon les chiffres de mai 2022 de l’Observatoire du commerce en centre-ville de Rennes ?

 80% des nouvelles implantations en centre-ville concernent des enseignes indépendantes

 80% des nouvelles implantations en centre-ville concernent des enseignes indépendantes ©Studio Carlito

Le centre-ville de la capitale bretonne demeure le premier pôle commercial régional, riche de sa diversité. Si les enseignes nationales et internationales confirment leurs velléités d’implantation – le Coq Sportif rue Jean Jaurès ou le Starbucks quai Chateaubriand, en sont la preuve -, le commerce indépendant reste un facteur clé de succès. « Régulièrement des clients me disent que l’atout différenciant du centre-ville, ce sont les commerces indépendants. Ils apportent une créativité, une imagination, une proximité, qu’une certaine clientèle recherche », rapporte Laurence Taillandier, présidente du Carré Rennais.

Le secteur qui compte le plus d’ouvertures sont les cafés-restaurants, 14%

 80% des nouvelles implantations concernent des enseignes indépendantes

Le tissu commercial se montre résilient face aux conséquences de la crise sanitaire et la dynamique d’ouverture du centre-ville se maintient. 80% des nouvelles implantations concernent des enseignes indépendantes. Le secteur qui compte le plus d’ouvertures sont les cafés-restaurants (14%). Suivi de près par l’alimentation générale et spécialisée (13%). Un engouement pour les achats alimentaires de proximité confirmé par la CCI dans son étude « Les achats des ménages bretons : une rupture dans les modes de consommation ». « Bien que représentant encore 80% des parts de marché, les grandes surfaces commerciales perdent deux points et demi par rapport à 2018. À l’inverse, sur la même période, la consommation au sein des petites surfaces progresse d’un point et demi », révèle l’étude. Le développement de l’offre des supérettes et la création de surfaces spécialisées dans le bio ont favorisé cet attrait pour l’achat local.

6,5% de locaux vacants

La vacance commerciale de la zone est en deçà de la moyenne nationale des centres-villes : 6,5%, en ne retenant que la vacance résiduelle (hors vacance liée à des opérations de réhabilitation publiques et privées). Les commerçants le savent, le succès d’une implantation tient en trois points : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. À Rennes, la rue Le Bastard est considérée comme la localisation premium par excellence. « Dans cette rue, il n’y a pas de vacance, car même les petits emplacements sont très dynamiques. Sur cet axe et les rues aux alentours, nous avons des recherches qualifiées depuis plusieurs années », analyse Agathe Chauvel, consultante emplacements commerciaux chez Blot Immobilier. Un constat partagé par Sarah Gueye, experte commerces chez Arthur Loyd : « Le phénomène de cession de droit au bail pousse à stabiliser la faible vacance commerciale, car dès qu’un commerçant quitte son local, un autre s’y implante. »

« Des cessions achetées 50 000€ se revendent le double »

Quid du prix ? « Les cessions de droit au bail sont toujours plus coûteuses, car la demande est bien plus importante que l’offre dans le centre-ville. Des cessions achetées 50 000€ se revendent le double, d’autres, acquises à titre gracieux, se monnaient à plusieurs milliers d’euros, et cela, même en zone n°1 bis ou n°2, poursuit Sarah Gueye d’Arthur Loyd. Ces charges, accompagnées de l’inflation du coût de l’énergie, ou encore de la hausse des prix des produits alimentaires, sont difficilement assimilables pour des petites enseignes. » Agathe Chauvel de Blot apporte une nuance : « Les prix de cession élevés sont compensés par des valeurs locatives raisonnables. J’installe la marque Cabaïa rue Le Bastard, 40m2 de surface de vente et 40m2 de réserve, le loyer annuel est autour de 36 000€. »

La diversité des commerces en péril ?

Les professionnels de l’immobilier commercial assistent à une baisse des recherches qualifiées de la part de porteurs de projet qui doivent parfois renoncer à leur désir d’implantation en raison des prix. La transformation de bâtiments historiques en pôles commerciaux, tels que le Palais du Commerce, ne devrait pas arranger la situation. Selon Agathe Chauvel de Blot, « ces mutations vont être bénéfiques à des enseignes puisque ce sont des acteurs qui sont déjà en contact direct avec les bailleurs et les foncières ». La spécialiste des emplacements commerciaux observe également : « Depuis la rentrée, de plus en plus d’indépendants souhaitent céder. Ce sont des commerçants qui font face aujourd’hui aux retentissements du Covid ou qui sont pénalisés par des changements de flux, notamment à cause de la réduction du nombre de voitures dans le centre. »

La mobilité en mouvement : atout ou menace ?

La restructuration du réseau des transports publics avec l’ouverture de la ligne b du métro préoccupe Laurence Taillandier, présidente du Carré Rennais : « Actuellement, le sujet c’est la mutation des transports dans la ville. Certaines rues vont être plus favorables. D’autres devraient s’affaiblir ». Face aux commerçants qui s’inquiéteraient de ces changements, Didier Le Bougeant, adjoint délégué aux commerces, à l’artisanat et au quartier centre à la ville de Rennes, se veut rassurant : « Des ateliers de concertation se sont déroulés pour aboutir à un aménagement qui concilie à la fois les attentes des habitants, des commerçants et des visiteurs. Depuis le départ des 600 bus journaliers entre la rue d’Antrain et la rue de Rohan, les piétons et les cyclistes ont retrouvé du calme et une place plus importante pour profiter des commerces. » Pour l’élu, qui rappelle que le centre-ville a bénéficié d’un investissement public de 2,4 milliards d’euros pour la gare, le nouveau centre des congrès, la ligne b du métro et d’autres aménagements urbains plus légers, la zone « engage un réel changement d’échelle ».