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Entrepôts : Année exceptionnelle et pénurie de surfaces foncières, avec Stéphane Dauphin

C’est le marché de la logistique qui a tiré le marché de l’immobilier d’entreprise vers le haut en 2020, à Rennes comme dans beaucoup d’autres métropoles en France. C’est le sens de l’histoire, et pourtant c’est un sujet tabou. La logistique, les quais de messagerie… on ne pourra pas faire sans. Mais on peut y penser ensemble, avec les élus, travailler ensemble à une logique commune d’aménagement du territoire, en adéquation avec les besoins des entreprises.

Stéphane Dauphin

Stéphane Dauphin (Cushman & Wakefield), co-président de la FNAIM Entreprises 35 © Studio Carlito

Il n’y a plus de stock immédiat en Classe A. On anticipe les départs pour pouvoir répondre aux nombreuses demandes

+ 30 % par rapport à 2019

« Le volume de transaction a atteint 77 106 m2 en 2020, contre 56 000 m2 en 2019, un record ! Bien sûr on avait déjà compté un volume annuel de 90 000 m2 en 2016, mais le marché était artificiellement soutenu à l’époque par de nombreux comptes propres et une forte demande de stockage de poudre de lait afin de réguler les stocks dans un marché européen en crise. 77000 m2 en 2020 c’est un record. L’accélération du e-commerce n’a échappé à personne. Les prestataires logistiques ont eu besoin de surfaces supplémentaires, que ce soit pour le e-commerce mais aussi pour consolider les stocks qui étaient mis à mal. »

Bâtiment de Classe A

L’offre n’est plus adaptée, s’il reste 65 000 m2 de stock il n’y plus une once de classe A. Or la demande s’oriente vers ces bâtiments aux normes ICPE*, et proches rocade, car très souvent liée au e-commerce et à la logistique du dernier kilomètre. Les enjeux résident dans l’optimisation des délais de livraison, avec des modes de transports éco-responsables, cela impacte l’organisation de la supply chain en amont, la distribution et l’emplacement des futures plateformes… Il est de plus en plus indispensable d’être implanté au plus près des grands bassins de consommation.

Le Sud et l’Est de Rennes convoités

« Les entrepôts sont situés dans des zones péri-urbaines, les axes du Sud vers Nantes/Angers, et de l’Est Vitré/Paris, sont les plus convoités. Rennes n’a jamais été un marché spéculatif, il y a une maitrise des valeurs, on reste compétitif. Les baux dérogatoires ne représentent que 15 % environ des transactions, révélant confiance et visibilité sur ce secteur. On loue en effet parfois le temps d’un appel d’offres, il y a beaucoup de turnover sur ce marché. »

  • Le Roy Logistique a ainsi pris à bail 5400 m2 à Saint-Jacques de la Lande, un ancien quai de messagerie, plusieurs candidats étudiaient le bâtiment de par ses caractéristiques et son excellente situation
  • Sur la route de Vitré, à Torcé un prestataire de e-commerce (BSL) a pris à bail un entrepôt classe A de 18 000 m2, en lieu et place d’Intermarché. Cinq mois avant le départ, plusieurs prospects étaient positionnés sur cet actif rare
  • Le Groupe PLG spécialiste de la distribution de produits d’hygiène et d’entretien cherchait plus grand, il a pris 12 000 m2 au sein d’un entrepôt classe A à Châteaubourg, cela va doubler sa plateforme logistique rennaise en 2021
  • Mondial Relay s’est installé au Rheu, en lieu et place d’une ancienne boîte de nuit devenu friche industrielle depuis plusieurs années, il a fallu démolir pour construire un site adapté. Cette transaction révèle toute la difficulté de trouver du foncier adapté à l’implantation de ce type d’activité

Anticiper pour ne pas subir

« Rennes est trop pauvre en foncier « logistique », Il faut prendre ce sujet très au sérieux si nous ne voulons pas prendre de retard sur les enjeux du e-commerce. 6 à 10 hectares de foncier seraient suffisants, et pourquoi pas créer un hub logistique, de qualité. À La Janais il reste beaucoup de terrains… »

 

Un entrepôt, c’est quoi en 2021 ?

* ICPE : Installation Classée pour la Protection de l’Environnement.

Exit l’idée surannée du hangar de stockage poussiéreux. Ces bâtiments logistiques destinés au stockage et à la distribution de biens, sont aujourd’hui des bâtiments High-tech, classés ICPE, et ultra-surveillés par la DREAL – les services de l’Etat avec la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement. De nombreuses réglementations s’imposent sur ces bâtis ICPE, comme la 1510 à propos du stockage de matières, qui doit garantir la sécurité de produits ou substances combustibles par exemple. De plus, les évolutions technologiques conjuguées aux nouveaux modes de consommation exigent une main d’œuvre de plus en plus qualifiée et de plus en plus nombreuse au sein de ces bâtiments.

L’intérêt souvent ignoré de ces grands sites (en dehors du stockage) réside dans leur faculté d’adaptation à différents process selon les typologies d’activités. Ce n’est pas toujours le cas des bâtiments industriels souvent trop dédiés…

 

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